東京都葛飾区柴又１丁目１２７７番３(柴又駅・京成高砂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


285,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区柴又１丁目１２７７番３(東京都葛飾区柴又１−２９−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を285,000円/㎡としました。

東京都葛飾区柴又１丁目１２７７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区柴又１丁目１２７７番３
住居表示柴又１−２９−１５
価格285,000円/㎡
交通施設、距離柴又、450m
地積163㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

沖健信氏による調査レポート

不動産鑑定士沖健信
価格285,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、経済環境の好転により、地価は緩やかな上昇となっている。
地域要因の将来予測近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要は多いものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、京成金町線柴又駅を中心に、周辺各線駅を最寄駅とする葛飾区東部の住宅地域である。需要者は葛飾区内を中心に地縁的選好性を有する個人及び建売業者等が主となる。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ、緩やかな上昇傾向にある。市場での需給の中心となる価格帯は、土地は、需要者の属性により異なるが2，000万円から3，000万円前後、新築戸建住宅では3，500万円から4，500万円前後である。
一般的要因緩やかな景気回復基調を続けている中、マイナス金利の影響から、不動産融資が活発になり、葛飾区においても土地価格が継続的に上昇している。

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格287,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因京成金町線沿線は需要者が限定されており、地価上昇は弱い傾向にあったが、他地域と比較して割安感がでてきており、需要は高まっている。
地域要因の将来予測一般住宅の中に、アパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は他地域と比較して割安感がでてきたことから上昇傾向にあり、当面同様の傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、葛飾区内に存する住宅地域であり、特に京成金町線から徒歩圏の住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは葛飾区に地縁的選好性を有する1次取得者層が、大規模なものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、これまで地元需要者が中心であったところ、値ごろ感から地元外の需要も増えている。市場の中心価格帯は、土地は60㎡∼80㎡程度の新築建売で3500∼4500万円程度である。
一般的要因人口は微増で推移しているが、高齢化が進行している。当区の地価はマイナス金利導入による影響もあり、全体的に上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7575062
北緯 139度871624

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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