長崎県長崎市西山２丁目１９９番１外(新中川町駅・蛍茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
98,600円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市西山２丁目１９９番１外(長崎県長崎市西山２−２５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市西山２丁目１９９番１外 |
| 住居表示 | 西山２−２５−６ |
| 価格 | 98,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、2,200m |
| 地積 | 161㎡ |
| 形状 | (2.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東3.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 98,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幅員はやや狭いものの利便性に恵まれており、比較的選好性の高い地域で、稀少性が高く、一定の需要が見込まれることから、地価はやや上昇傾向 |
| 地域要因の将来予測 | 街路が狭小であるが長崎市中心部に近く利便性の良好な幹線背後の住宅地域。利便性の比較的良好な住宅地は供給が少なく高所得者を中心に底堅い需要があり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市中心部の利便性良好な住宅地域である。需要者の中心は長崎市内及び隣接町内在住の高所得者層及び一次取得者層。地価は数年前まで下落傾向が続いていたが、中心部に近く利便性が良好な高価格帯の住宅地は底値感から需要は比較的堅調で、地価は微増傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地が150㎡程度で1500万円前後、新築の戸建物件が3500万円前後の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。 |
堺賢作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堺賢作 |
|---|---|
| 価格 | 98,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 幅員は狭いが、南東方傾斜地域で日照は確保されている。商店街等の利便施設が徒歩圏内にあり、利便性に恵まれ、底堅い需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成度の高い住宅地域であるため、地域的な変化はない。公共施設・利便施設に近く利便性に恵まれており、地価は若干の上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市中心部に近く比較的価格水準の高い既成の住宅地域。需要者は市内に居住する中壮年の1次及び2次取得者層が中心であるが、古くからの住宅地であるため、やや地縁的な選好性が認められる。街路はやや狭く一方通行であるが、商店街や都心へも徒歩圏内にあり、利便性の良好な住宅地の供給不足と底堅い需要により、地価は若干の上昇傾向にある。土地は150㎡程度で1500万円程度、新築の戸建物件は3500万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 利便性の良い高価格帯の住宅地は上昇しているのに対し、街路条件の劣る斜面地の階段道路沿いでは下落幅が大きく二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7599378 北緯 129度8868772 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長崎県長崎市片渕町２丁目７５番２長崎県長崎市十人町１２０番長崎県長崎市大浦上田町９番１０長崎県長崎市本原町１６９番長崎県長崎市西山町３丁目４４番４長崎県長崎市片淵２丁目１４番２長崎県長崎市西山台２丁目４１０番６９長崎県長崎市片渕４丁目８６３番長崎県長崎市上西山町１５６番１
参考：近隣駅の地価相場
新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード