千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０(馬込沢駅・塚田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


104,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市上山町３丁目５３１番４０
住居表示 
価格104,000円/㎡
交通施設、距離馬込沢、1,200m
地積185㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口真由美氏による調査レポート

不動産鑑定士山口真由美
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因バス便利用のやや利便性に難があるが、地価水準等から需給バランスは安定しており、地価は横這い基調を示している。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏の限界点に位置した郊外のほぼ熟成してきている戸建住宅地域である。特に変動要因等はなく、現状のまま推移するものと思料される。価格水準は横這い基調にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、船橋市西部の東武野田線、JR武蔵野線沿線の住宅地域。需要者は船橋市又は隣接市に居住する30∼40代前半の一次取得者が中心である。中規模の戸建住宅が中心で、建売住宅の分譲も見られる。自用の戸建住宅が中心で、最寄駅からバス便利用で利便性にやや劣る。需要はあるが横這い基調。土地は、2000万円前後、新築戸建住宅で3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続くなかで、景況は緩やかな回復傾向にあるが、住宅建設及び販売は昨今横這い傾向にある。

大村進氏による調査レポート

不動産鑑定士大村進
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因東武野田線沿線では近年、大型SCが相次いで開業し、利便性が向上していることもあり、住宅地域の地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は船橋市西部の東武野田線、JR武蔵野線駅勢圏の住宅地域。需要者は船橋市又は隣接・近接市に居住する30∼40代前半の1次取得者が中心。総額を抑えたパワービルダーによる分譲住宅の供給が多いが、1次取得者を中心とした需要は比較的安定している。土地は1，000万円前後、新築戸建住宅は2，000万円前後から2，000万円後半程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続いており、国内景気は回復基調にあるものの、中国を始めとする新興国等の下振れリスクの影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7375311
北緯 139度9839611

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県市川市柏井町１丁目１７８３番１４千葉県船橋市旭町３１５番１千葉県船橋市市場４丁目２３０２番２０千葉県船橋市旭町８１番５４の一部千葉県船橋市藤原町３丁目４６５番６９千葉県船橋市上山町２丁目４８９番７千葉県船橋市前原東６丁目４２２番９０外千葉県船橋市藤原７丁目４２５番１６８千葉県船橋市前貝塚町３６６番５８

参考：近隣駅の地価相場

馬込沢駅(地価相場 82,200円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)鎌ヶ谷駅(地価相場 95,350円/㎡)鎌ヶ谷大仏駅(地価相場 91,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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