大阪府東大阪市客坊町９８５番６(瓢箪山駅・枚岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った大阪府東大阪市客坊町９８５番６(大阪府東大阪市客坊町５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

大阪府東大阪市客坊町９８５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府東大阪市客坊町９８５番６
住居表示客坊町５−１０
価格117,000円/㎡
交通施設、距離瓢箪山、700m
地積84㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況西4.7m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢野裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野裕章
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、丘陵地で街区の整然性は劣り、土砂災害警戒区域にも指定されており、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅を中心とした丘陵地の住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、需給動向より小幅ながら下落基調で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は東大阪市東部を中心とする近鉄奈良線沿線の住宅地域。需要者としては市内の地縁性を有する者に限定される傾向にある。駅徒歩圏内に存するも、信貴山麓に位置して旧集落的な色彩が残り、需要は弱含みな状態が持続している。土地は規模にも左右されるが1，000万円から2，000万円程度、小規模の建売分譲住宅は2，500万円程度の物件が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因東大阪市において人口は微減傾向、高齢化率は増加傾向にあるが、東部山麓地域等を除き、住宅地の需要は概ね安定している。

青木令子氏による調査レポート

不動産鑑定士青木令子
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏であるが山手に存し、旧集落的な性格も見られるため他地域と比較して需要が弱い。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い丘陵地の既存住宅地域。価格に影響を与える地域要因に変化はなく、現状を維持するものと予測する。地価水準は山手住宅地の需要が弱含みであるため緩やかな下落基調で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は東大阪市東部を中心とする近鉄奈良線沿線の住宅地域と把握した。主な需要者は同一需給圏外からの転入者が少ないため、東大阪市内に生活圏を有する一次取得者層と判断した。山手住宅は生活利便性に劣り市内では高齢化もあって東部の山手住宅から市内平坦部への移転が見られ、需要は弱含みである。需要の中心は80㎡程度の土地で1000万円前後、小規模の新築建売住宅で2500万円程度と判断する。
一般的要因東大阪市内の人口は微減傾向にある。住宅需要は利便性、環境に優れた物件とそれ以外で二極化している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6620022
北緯 135度6467086

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)額田駅(地価相場 244,500円/㎡)東花園駅(地価相場 217,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)河内花園駅(地価相場 215,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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