大阪府東大阪市豊浦町６５８番４(枚岡駅・額田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った大阪府東大阪市豊浦町６５８番４(大阪府東大阪市豊浦町１３−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

大阪府東大阪市豊浦町６５８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府東大阪市豊浦町６５８番４
住居表示豊浦町１３−２１
価格112,000円/㎡
交通施設、距離枚岡、400m
地積141㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飛鳥由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士飛鳥由美子
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。土砂災害発生可能性が指摘されるエリアに属しており需要は弱含みである。
地域要因の将来予測近隣地域は生駒山の山裾に広がる住宅地域である。近時集中豪雨による激甚災害が相次ぎ、災害発生リスクがある山裾の住宅地需要は弱く、地価は未だ底値を模索している状況にあり下落基調が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は東大阪市市街地の東端部に位置する住宅地域であり、需要者は同地域と何らかの地縁を有する者か在住者が中心である。老朽化建物の建替え需要がある程度で、他市からの転入はほとんどないため、取引は総じて静態的である。最寄駅への接近性に優れるとはいえ、近時の住宅地需要者は傾斜地を嫌う傾向にあり、街路条件にも劣るため人気薄である。対象標準地程度の規模の土地付き中古住宅で総額1500万円∼2000万円が上限である。
一般的要因東大阪市住宅地の地価は全体的に下止り、一部優良住宅地は上昇の兆しも見える。一方利便性に劣る山裾住宅地の土地需要は弱く未だ下落基調が続く。

矢野裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野裕章
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、古くからの既成住宅地域で、土砂災害警戒区域にも跨っており、選好性の弱さは持続している。
地域要因の将来予測中規模住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は需給動向より小幅ながら下落基調で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は東大阪市東部を中心とする、近鉄奈良線沿線等の住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、市内の地縁性を有する者に限定される傾向にある。駅徒歩圏内に存するも街路条件が劣り、旧集落の色彩が残る住宅地域であるため、中古住宅の取引が見られる程度で需要は弱含みで推移している。土地は1，500万円から2，000万円程度の物件が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因東大阪市において人口は微減傾向、高齢化率は増加傾向にあるが、東部山麓地域等を除き、住宅地の需要は概ね安定している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6728233
北緯 135度6473583

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西成区津守町西５丁目１８９番、１９０番及び１９１番大阪府大阪市阿倍野区帝塚山１丁目２３２番大阪府大阪市阿倍野区播磨町２丁目４番１１大阪府大阪市天王寺区勝山通２丁目３３番大阪府大阪市平野区喜連東１丁目６番４内大阪府大阪市阿倍野区阪南町５丁目２４番１６大阪府東大阪市荒川２丁目１７番４大阪府東大阪市稲田１４８７番１大阪府東大阪市東豊浦町１１７４番大阪府東大阪市長栄寺１丁目４０番１６大阪府東大阪市下六万寺町１丁目４４番２大阪府東大阪市中小阪３丁目６４２番６大阪府東大阪市稲田１５４０番３大阪府東大阪市河内町３６３番５大阪府東大阪市箱殿町５５７番５大阪府東大阪市金森町６番９大阪府東大阪市吉田８丁目５６番１０大阪府東大阪市東山町１０４７番

参考：近隣駅の地価相場

枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)額田駅(地価相場 244,500円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)石切駅(地価相場 273,000円/㎡)東花園駅(地価相場 217,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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