神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字笹山１１１４番１２(西谷駅・鴨居駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


159,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字笹山１１１４番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を159,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字笹山１１１４番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字笹山１１１４番１２
住居表示 
価格159,000円/㎡
交通施設、距離西谷、2,000m
地積187㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森健治氏による調査レポート

不動産鑑定士森健治
価格158,000円/㎡
個別的要因規模、環境、道路条件ともに地域内で標準的である。南道路のため選好性はよい。
地域要因駅から遠くバス便で、利便性等の交通接近性が悪いことから需要は乏しい。寮を取り壊し、建売住宅開発が近くで行われている。
地域要因の将来予測駅から遠い住宅地域で、周囲には大規模団地もあるが、地域要因に急激な変化はなく、当分は現状のまま推移していくと思料される。
市場の特性同一需給圏は、相鉄本線沿線の住宅地域が圏域。駅からバス便であり、起伏が多く高台で環境は良いが街路や交通接近性は劣る。商業施設や病院にも遠く需要は弱い。需要者は市内の特に保土ケ谷区内および周辺区に居住する一次、二次取得者である。戸建住宅が多く、中心価格帯は、土地は180㎡前後で3，000∼3，500万円。125㎡程度に分割された小規模の建売住宅では、4，000万円前後である。
一般的要因景気は改善しつつあるといえど動きは鈍い。生産や雇用の改善の一方、設備投資や個人消費等は横ばいの状況にある。

保坂泰久氏による調査レポート

不動産鑑定士保坂泰久
価格159,000円/㎡
個別的要因画地状況や接道そして用途性に変動はなく今後もこの傾向が維持されると判断する。
地域要因バス便であるが、地価水準が低いことから、低額物件を中心に取引は比較的存在し、地価も周辺地域と同様、横ばい基調で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする画地条件の比較的良好な熟成した住宅地域で、今後も概ね現況を保持し、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR横浜線、相鉄本線沿線で、概ね横浜市保土ヶ谷、緑区内の住宅地域。需要者の中心は東京、横浜中心部への通勤者で、県外を含む同一需給圏外からの転入もやや見られる。地域は区画性の良好な地域として成熟し供給は中古住宅が中心なので、限定的である。需要の中心は総額4千万円台の物件であるが、画地条件が比較的良好なことから4千万円を超える高額物件に対しても相応の需要が見込まれる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調だが、消費増税や為替変動の影響による慎重姿勢が見られる。保土ヶ谷区の人口は微増だが、取引市場は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4931173
北緯 139度5656671

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西谷駅(地価相場 173,000円/㎡)鴨居駅(地価相場 189,500円/㎡)鶴ヶ峰駅(地価相場 171,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)中山駅(地価相場 228,500円/㎡)小机駅(地価相場 187,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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