神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町７０１番４７(西谷駅・上星川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


190,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町７０１番４７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町７０１番４７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町７０１番４７
住居表示 
価格190,000円/㎡
交通施設、距離西谷、750m
地積300㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森健治氏による調査レポート

不動産鑑定士森健治
価格190,000円/㎡
個別的要因規模は大きいが、駅に近く南向き高台にあり、分割も出来、住宅地として選好性が増加している。
地域要因駅に近い住宅地域で、環境も良好である。生活の利便性は高く、需要はあるが売り物件は少ない。大規模な画地と急な坂道が多い。
地域要因の将来予測駅に徒歩圏の住宅地域で起伏が激しい。大規模な画地が多く、敷地の細分化の傾向が認められる。
市場の特性同一需給圏は、相鉄本線沿線の住宅地域が圏域。駅から徒歩圏内のかなり前に開発された分譲住宅地域である。起伏の激しい地域だが、駅、商店街に近く南向き高台傾斜地で丘陵下に国道16号線がある。取引価格は規模の大きい土地が多いためほぼ横ばい傾向にある。需要者は市内及び都心部に居住する一次、二次取得者及び買い替え層である。戸建住宅が多いが、中心価格帯は、土地は150㎡前後で2，700∼3，000万円程度である。
一般的要因景気は改善しつつあるといえど動きは鈍い。生産や雇用の改善の一方、設備投資や個人消費等は横ばいの状況にある。

後藤和明氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤和明
価格190,000円/㎡
個別的要因南接面道路であるが、他は地域内で標準的な土地であり、特別な変動要因はない。
地域要因戸建住宅地としての画地規模を有する高台の住宅地域であり、旧来から人気が高い。近年、周辺においてはミニ開発が目立ちつつある。
地域要因の将来予測当面は現状のまま推移するものと判断されるが、周囲においては大規模画地の細分化も見受けられ、今後はこの傾向が徐々に進行するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は保土ヶ谷区、旭区の相鉄本線、地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地域。需要者の中心は横浜市内在住者であるが、周辺地域や他県からの転入者も若干みられる。近年大規模な宅地開発は見られず、転出等に伴う宅地の分譲、ミニ開発が供給の中心。土地単独での取引は少なく、総額で4千万円前後の新築建売や中古建物付土地取引が取引の中心である。相鉄線の延伸の影響が現れつつあり、価格水準は横ばいで推移しつつも、強含みの兆しが見られる。
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も全般的に回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4777838
北緯 139度5720951

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市保土ケ谷区川辺町５５番８及び５７番６の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区鎌谷町５０番６及び５０番７神奈川県横浜市保土ケ谷区釜台町１７２番４６神奈川県横浜市神奈川区羽沢町字綿打１６９２番４神奈川県横浜市保土ケ谷区峰岡町２丁目１６２番１０神奈川県横浜市保土ケ谷区今井町字芦ケ谷２２０番９神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４神奈川県横浜市保土ケ谷区霞台１２９番７神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町２９番３外神奈川県横浜市保土ケ谷区東川島町３５番５６神奈川県横浜市保土ケ谷区釜台町１７２番２８神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町７０１番４７外神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町１１１７番６神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字苅又８７６番４０

参考：近隣駅の地価相場

西谷駅(地価相場 173,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)鶴ヶ峰駅(地価相場 171,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)三ツ沢上町駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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