地域要因

背後地人口等との関係により、競争力は比較的維持されているが、将来的な動向については、留意を要する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域周辺や類似性の高い路線商業地の事例を採用し検討しており市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、適正家賃の把握が難しく、更に想定要素が有るため流動的な面も認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新都心に程近く、居住環境に優ることから需要は堅調に推移している。一方、供給は極端に少ない。地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。建物の建替は見られず、用途変更もなく、敷地の集約化は確認されない。地域特性は、今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模及び近時の建築費の高止まり等から、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は典型的需要者の観点である居住の快適性、利便性に留意して適切に事例選択、補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが供給は少なく市況は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。名声・地縁性から需要は底堅い地域でであるが供給は少なく、拡大が続く県内景気を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市内東部を中心とする類似地域の取引事例によるもので信頼性があり、居住の快適性等を反映しており典型的な需要者の観点から説得力がある。一方、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なことから収益価格の試算は行わなかった。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

北傾斜地に形成された既存の住宅地域で、熟成しており地域要因に特別の変動要因はないため、当分は現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因により強含みである。

価格決定の理由

手法の適用において採用した資料は同一市内の類似地域のものであり信頼性を有している。賃貸需要がないのではないが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならないため、収益価格は試算していない。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性及び住環境に優る人気の高い地域。戸建住宅地及び共同住宅用地の需要は高いが、供給される物件が少ないため地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

利便性に優れた人気の高い住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持しながら推移していくものと見込まれる。戸建住宅地及び中低層共同住宅用地の需要は高く、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺は共同住宅、マンションが多いが、共同住宅を想定した収益価格は、賃料水準が土地価格に見合うものでないことから規範性が劣る。近隣地域は、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められるので、比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

モノレール駅に近接する利便性の高い商業地域として成熟しているため、土地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少ないという地域性から賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需要圏内の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握し、補修正や要因比較も適切に行うことができた。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県内でも屈指の観光地である首里城に近く、観光客も多く市場性は更に高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域を含む事情補正の無い取引事例に、各種の補修正を行って求めたもので、市場の取引実態を反映し、実証的である。商業地においては、収益性を指向して取引されることから、収益価格も重要な価格である。しかし、賃貸水準が元本価値に見合う水準に達していないため低位に求められた。相対的に比準価格の信頼性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅需要は増加するが、マンション需要が増大するが、戸建住宅地域の需要はそれほど需要が大きくなっていない。

地域要因の将来予測

地価を大きく変動させる地域要因は特にない。一般要因により地価は安定的に推移するものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域の画地規模は小さく、賃貸アパートの敷地としては不適であり、近隣地域内には賃貸建物は存在しない。近隣地域は居住の快適性が重視される地域であり、土地の収益性は土地取引において考慮されることはない。比準価格は那覇市及び浦添市の同一需給圏の類似地域において形成される実際の取引事例に基づいて査定されたものであり、市場性と実証性を有する。そこで、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定する。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残る。従って、本件では、比準価格を重視するも、収益価格も十分に参考にし、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を215，000，000円・㎡当たり288，000円と決定した。

地域要因

 首里城下の閑静な住宅地として、熟成しており需要は根強く、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、標準地の画地条件の制約や昨今の建築費高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格は低位に試算された。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗等の連たん性は劣るが、都心等への利便性は比較的良い地域であり、背後住宅地の価格水準からみて安値感がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

真和志地区に存する既成住宅地域である。モノレール駅が徒歩圏にない地域であり、市場性は高くないものの地価は緩やかな上昇が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、那覇市の中でやや需要が弱い真和志地区の既成住宅地域に存するが、那覇市内の住宅地の地価は上昇傾向が顕著であり当該地域もこのような影響を受け上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

比準価格は、真和志地区の内、事情補正のない既成住宅地域の取引事例に適切な補修正を行ったものであり、規範性が高いと判断する。当該地域は、賃貸用住宅の少ない戸建住宅地域であり、かつ対象標準地の規模から収益還元法は適用しなかった。本件においては比準価格を妥当と判断し、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では、アパート等の収益物件も見受けられるものの、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である事もあり、賃貸市場からのアプローチは困難であるものと判断されるので、収益還元法の採用は見送った。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成しており大きな変化はない。モノレール延伸の交通利便性の影響は近隣地域では小さい。需要は底堅いが、供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しつつある。周辺ではモノレール延伸に伴う幹線街路整備が進んでおり、エリアレベルの活性化が見込まれ、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各手法の適用において採用した資料はいずれも同一市内の類似地域のものであり、相対的信頼性に優劣はないが、自己使用目的取引が中心であり、収益性は取得動機に殆ど影響しない。賃料水準は一般的な賃借人の賃料負担力を基礎として形成されるため、地価との相関性は弱く、比準価格と収益価格には大きく開差が生じている。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。