地域要因

ランドマーク的建物がある等、街相は相対安定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者としては、収益性から意思決定を行う者と自己使用を目的とする者が混淆視され、いずれかに截然と整理することが困難な地域状況があり、収益価格の説明力には自ずから限界がある。比準価格試算の拠りどころとした事例はそれぞれに個別の事情・内容を伴っているが、説明力如何となれば、事実としての売買に起点を置く比準価格に優位が認められる。したがって、比準価格を拠りどころに鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で、新商業施設が完成。その他にも建替え等数件進んでいる。路線大規模商業地は、比較的堅調であるが、当該地域の需要は限定的で弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。標準的な賃料を基に収益価格を求めたが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路背後の熟成度の高い住宅地域で、不況や津波懸念等により地価下落が続いているが、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は高知市郊外、幹線道路背後の利便性の高い住宅地域であり、当該地域要因に変化はないものと予想される。津波懸念等により地価は引き続き下落基調で推移するが、下落率は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路背後の住宅地域で、共同住宅も散見されるものの戸建住宅が中心であり、土地取引は自用目的が多く収益目的の取引は少ない。これは、地価水準の高さや、高知市の賃貸市場における賃料低迷により、賃貸物件の収益性が低いこと等に起因する。従って、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、指定基準地からの変動を確認の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中心街に近く共同住宅の需要は見られるが、標準的な街路条件及び画地条件では投資採算性に見合った共同住宅の建築が困難であることや、自己居住用目的の取引が中心的であること等から収益価格が規範となっていない。一方、比準価格は、取引が少ないとはいうもののポテンシャルを体現した事例による実証性を備えている。よって、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高知インターチェンジからの利便性は良好である。周辺地域に共同住宅の建設が相次いでおり、地域の熟成が進んでいる。

地域要因の将来予測

近年、幹線道路であるインター通り背後で、住宅地域としても利便性が向上している。今後も周辺には商業施設、事業所の立地が進み、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅も見られる、区画整然とした利便性の高い住宅地域である。自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

鏡川大橋から県道（電車通り）と国道56号の交差点に至るまでの国道沿道の発展傾向により、潮江地区における相対的な利便性の向上が認められる。

地域要因の将来予測

近年、潮江地区は、市内における需給ギャップが最大であったと推察するが、当町は、当地区内での安定性が高位で、売買希望価格と取引価格の乖離は縮小しつつある。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

開発行為等が制約される市街化調整区域であり、地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

高須地区の市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域で、接近性、利便性等は比較的優れ安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の集落であって、周辺において建物賃貸借関係を観察できるものの、公法上の規制等により賃貸市場は未成熟である。自己使用目的の取引が支配的な地域であるため、規範性が低い収益価格は試算せず、市場の特性を反映する比準価格を標準とし、需給動向等も考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業施行済の区画整然とした地域であるが、地震による浸水被害が懸念される。

地域要因の将来予測

地震による浸水被害が懸念されるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には、一般住宅のほか事務所、共同住宅等も混在する地域であるが、当該地域では自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟な住宅地域である。したがって、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土佐道路の伸長、高知市南部百石町の区画整理事業の完成等がなされた。当地域は高知市中心街を結ぶ桟橋通りにあるが、影響は限定的である。

地域要因の将来予測

幹線の県道沿いに古くから小売店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ近隣型路線商業地域である。国道56号（土佐道路）の開通による通行量の減少から以前ほど繁華性がない。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は高知市はりまや橋付近と港湾施設の多い桟橋5丁目を結ぶ、県道沿いの路線商業地域で、古くから中小規模店舗が多い。周辺には、空地もあり、事業用借地権設定地や新規の大型商業施設はみられない。以上から、土地取引は自用目的が中心で、実証的な比準価格を標準に、想定要素が多くやや低めに試算された収益価格を関連づけて、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、高知市中心周辺に位置する小規模小売店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域で、投資目的よりも自用目的の取引が中心であり、賃料収益に基づく収益価格が規範となっておらず説得力は比準価格に比べてやや劣る。比準価格は、市場の動向を反映しており説得力は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高いと判断される比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国分川沿いの機械工業団地である。高知ICにも近く、近年、あけぼの街道（国道195号）も香美市まで開通し、利便性は向上した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域では、自己使用目的の土地需要が取引の中心である。広域的な投資物件としての需要は少なく、適切な純収益等の把握は困難であり、収益価格は試算することはできなかった。比準価格は、工業地域の取引の実情を反映させ、また、各補修正、地域要因の比較等は適正で、実証的な取引事例より比準している。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、他の価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域との競合による相対的地位の低下や、企業拠点の撤退等による事務所需要の減少等の影響を受け、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、賃料水準の低下により、新規投資への採算性を欠いており、低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、今後の市場における需給動向をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、取引も少なく、取引価格も低調に推移しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外大型店の進出や不況等による商業ビルの収益力低下の影響から、近隣地域の店舗、事務所ビルでも需要の減退等から賃料水準の低下が見られるため、収益価格はやや低めに試算された。しかし、賃貸物件も依然多く見られることから、比準価格を標準とするものの、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。