地域要因

小規模住宅のほか併用住宅等が混在する住宅地域で、大型店舗開業（予定）の影響もあってか、需要はやや持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や併用住宅等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。兵庫区臨海部では本年6月に大型店舗の開業が予定されており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、兵庫区南部において環境等の類似した取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパート等の賃貸物件も見られるものの、画地規模、間口等の条件により、経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅等を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、中央区の旧居留地地区内に位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

事務所ビル等を主とする商業地域では、道路事情及び駅接近性並びに繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等や成熟している賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等が混在している状態である。したがって、希少性から活況を呈している市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、還元利回り等の指標が規範性の高い収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三宮地区事務所ビルの空室率の改善傾向が見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特に大きな変動要因はない。ただし、空室率の改善傾向、上層階のマンション需要等から地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

三宮徒歩圏内の事務所ビル等を主とする商業地域で、最近は空室率も改善傾向にある。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模の事務所ビルが多い商業地域で、今後も現状の環境を維持するものと予測する。三宮中心部に近く需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い事務所ビルの多い商業地域であり、一部に投資目的の収益物件も見受けられるが、自用または自用兼用目的の建物がほとんどである。よって、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

県下随一のアーケード商店街であり、周辺環境に特段の変動はないが、近時の景気回復等もあって需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点が懸念される。よって本件では、収益価格は参考に留め、実証性に優れた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

元町通も1丁目から3丁目までは比較的人通りも多く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

元町商店街は三宮センター街に続く、比較的人通りの多い繁華な商業地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

元町通3丁目の商店街で、繁華性は比較的高い地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべきであるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、繁華性が高いトアロード沿いに位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

店舗、事務所ビル等を主とする商業地域では、道路事情及び駅接近性並びに繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等や成熟している賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等が混在している状態である。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、還元利回り等の指標が規範性の高い収益価格を関連づけ、また、昨年度の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道後背に位置する混在住宅地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、大きな開発の予定等もなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地価はおおむね安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する市街地内の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層の事務所、店舗、医院等が見られる商業地域であり、近時は利便性を活かしたマンション素地としての需要も見られるようになった。

地域要因の将来予測

中層の事務所、店舗、医院のほかマンション等も見られる中央区西部の商業地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地の中心部からやや離れて自己使用目的の土地取引が多く、中央区内における価格水準等の類似した取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、賃貸物件も見られるものの個別性等により規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業繁華性にやや劣る地域であるが、近時はマンション用地としての需要が地価を下支えしている。

地域要因の将来予測

店舗・事務所のほかマンション等も混在する商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所のほか共同住宅等も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、兵庫区内において代替性の強い取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、周辺には事務所、マンション等の賃貸物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、中心市街地や官公庁等にも比較的近い。実需等を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性や環境も重視する住宅地域であり、中層住宅等を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、画地条件及び公法上の規制等の制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。