地域要因

大国町駅周辺は都心近接の立地条件から賃貸マンションを中心に投資需要が比較的強い。但し、取引価格水準は需要者の属性によるバラつきが大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部の影響を受けて上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄御堂筋沿線の利便性の高い住宅地エリアとして需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当分の間、現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には賃貸マンション等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟しているとは言えず、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北中部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

浪速区内中心部は海外顧客の増大により活況を呈しているが周辺部は、翁影響はない。南部エリアでは地域的選好性の格差が大きい。

地域要因の将来予測

古ビルや事業所の建替等にあたっては上層階を住居系用途とする物の進出が予測される。今後の地価動向については大阪都心部における地価上昇の影響を受けて、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近性，生活利便性に優れ、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当地域は中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地価は上昇傾向にある。地下鉄駅のある幹線道路交差点付近に位置しており、交通利便性も良好であることから、今後も安定的に推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移しているため、比準価格に比しやや低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、当該地域における需要は一般的要因を背景に弱含んだままである。

地域要因の将来予測

中規模工場や倉庫が建ち並ぶ熟成した工業地域で、用途転換は困難であるため現状のまま推移する。選好性の低い区内の工業地を取り巻く環境は依然として厳しく、緩慢ながら地価の弱含みは当面続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法において採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであるため、比準価格は近時の市場実態を適切に反映している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるものの、想定要素を多分に含んでおり、試算価格が流動的になることが欠点である。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国内外の観光需要の増加により活気を取り戻しつつある。エリア内では高値取引が散見されたが、取引価格水準は物件によるバラつきが極めて大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては店舗兼事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、類似地域における他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向は窺える。その他土地利用については安定的であることから、大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

工場、住宅、駐車場等が混在する地域で、格別の変動要因もなく今後も現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準については、周辺宅地の取引動向等から見て引き続き微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の工場や倉庫又は居住の快適性や生活利便性が重視される住宅が混在しており、画地規模と土地利用者の属性などにより、取引にばらつきがあるものの、比準価格の試算にあたっては、多数の取引事例を収集し、適正に選択、検討、試算し得た。収益価格は賃貸市場の厳しい実情を反映し、低位な試算結果となった。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は駅に近い閑静な住宅地域としての選好性が高く、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要は比較的旺盛で、地価は上昇傾向が認められる。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的での取引が中心で賃貸市場の把握が困難なため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地として比較的良好な住環境で、駅・商店街へも至近で利便性も良好な状態は変わらない。経済状況から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状推移していくものと予測する。住宅需要は強含みで推移しており、地価は全般的に上昇傾向が見られる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建専用住宅が建ち並び、転勤等による賃貸物件はあるものの、純粋に土地の取得価格を意識した賃貸慣行の市場は熟成していないため、適切な賃貸事例も収集できなかった。これに対して戸建住宅取引の市場性は高く、比準価格は市場で実際に取引された実証性の高い価格から直接比準していることから信頼性は高い。以上から比準価格を標準として、類似地域に存する代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性は高く、店舗併用住宅も散見される住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、交通接近、生活利便性等に恵まれているため、当区内での需要は比較的堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に住環境が良好であるため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。需要選好性が全般的に劣る西成区内に位置しながら利便性や住環境の優位等に対する値頃感から地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に試算された。これは住宅家賃が総額で頭打ちになることを原因とするものである。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反映しており、規範性が高い。投資目的よりは自用目的の需要選好性が高い地域であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上町台地の西端に位置し、高級住宅地として古くから富裕層に人気がある。地価は引き続き上昇気配で推移している。

地域要因の将来予測

閑静な高級住宅地域として関西圏の富裕層に人気が高く、今後とも現状を維持するものと考えられる。堅調な需要に支えられて地価水準は微増傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが自用の居住目的での取引が中心で関西圏でも有数の優良住宅地として快適性を重視する地域のため収益価格の説得力は弱いと判断し、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似する他の標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地需要等不動産の需給動向が活発化しており、この影響を受けて地域内でも地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

あびこ筋沿いの商業地域であるが、マンションが増加している。引き続き、この傾向が続くと予想される。マンション用地需要に伴い地価も上昇傾向である。

価格決定の理由

低層の店舗等から高層の店舗・事務所併用共同住宅も見られ、敷地規模も大小様々である。分譲マンションも多く純粋に収益目的というより、分譲マンション用地需要、キャピタルゲイン目的の投資対象または自営目的の取引が需要の中心であるため、収益性よりも実証的な比準価格を重視して、想定要素を含む収益価格は参考に、類似の代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後の利便性、住環境が良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められることから、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。