地域要因

周辺のオフィス賃料・空室率は改善傾向にあり、国内外の投資家の旺盛な需要も相まって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心アクセスの利便性に加え、住環境も比較的良好なことから、マンション用地需要が強く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、事務所ビル跡地にマンションが建設されるなど、今後は住居系利用の比重が高まるものと思料される。需要は比較的旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、賃料が土地価格に見合う水準に達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所ビルが多い地域であるが、マンション用地需要等不動産の需給動向が活発化しており、この影響を受けて地域内でも地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅のほか中高層の事務所ビルが混在し、周辺のマンション用地需要から見て、しばらくの間、用地需要は高く、地価も上昇傾向にあると認められる。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する実際の取引事例を採用し、適切な補修正を行って求めた。収益価格は現状の賃貸市場における賃料動向を基本に賃貸に係る各種数値の査定を行ったが、その試算過程において使用する数値には想定的要素が多分に含まれるという側面がある。本件でもこの点を考慮し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所等を中心とするエリアであるが、一部でマンションやホテル開発が見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、船場地区内の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。最近ではオフィス用地としての需要のほか、その利便性に着目したマンション進出も活発となっており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移していることや建築費高止まり等の影響から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

複合不動産における建物品等、規模を中心とする画地条件の優劣により価格の振れ幅は大きい。利便性は良好であり、マンション地域の効用も高い。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビルのほか共同住宅等も見られる地域であり、今後は共同住宅の混在度合いを高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではあるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所需要は回復していないが、立地面から分譲・賃貸ともマンション需要は強く、加えてホテル需要もあり、地価動向は上昇で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、価格牽連性を有する規模の大きい取引事例から求めた価格で信頼性がある。収益価格は、地域の空室率がやや改善し、ビル賃料も微上昇しており、需要者の多くが価値判断の基準とする価格であるが、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料の動向等長期的視点に立った将来収益の把握にやや難が有る。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との検討をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 事務所の賃料相場は安定してきている。一般的要因に起因して都心立地の優位性によるタワーマンション等の需要は引き続き旺盛である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域（船場地区）で、概ね当面の間現状のまま推移すると考えられる。近時タワーマンションへの転換も一部みられ、地価水準はこれら需要を含んで上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、既存商業地で収益価格を重視すべきだが、取引事例による比準価格は立地・用途面から信頼性が高い一方で収益価格は空室率低下・投資家の取引利回り安定・低下傾向にあるとはいえ、将来の変動予測が困難で、想定項目も多く規範性に劣る。よって、比準価格（事例は船場地区及び周辺類似地域・事務所用途）の実証性を精査しながら収益価格を比較考量しつつ、さらに指定基準地や類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状の利用を維持するものと考えられるが、今後はマンション、ホテルの敷地としての利用も考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

事務所賃料・空室率の改善、マンション用途、ホテル用途の需要の競合もあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中央大通沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の需要もあることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、稼働率改善は見られるが、事務所等の賃料が未だ回復途上にあり土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。