地域要因

津市との市境に位置する鈴鹿市南部の熟成した大規模住宅団地で、新規の宅地開発等の供給圧力は強く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

高台の概ね熟成した大規模住宅団地で、地域内に格別の変動要因がないので当分の間は現状を維持すると予測する。地価は長期的な下落による値頃感や震災以降の高台需要の影響により、下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする地域であり地域内に収益物件は見られず、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非現実的であり、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

郊外の熟成した住宅団地であり、地域内に大きな変動要因はないが、新興の住宅地域等との比較により需要は弱含みの状態が続いている。

地域要因の将来予測

鈴鹿市街地南方郊外に位置する熟成した住宅団地であり、土地利用状況に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。新興の住宅地との比較において需要は弱含みとなっている。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域であり、周辺にも賃貸住宅は見られないため収益価格は試算しない。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、市場参加者はかかる要因を反映した市場での取引価格水準を重視して意思決定するものと思料する。比準価格は、信頼性の高い事例から求めており、市場参加者の行動にも合致しているものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域状況に変化はない。旧来よりの集落系統の既成地域で選好に劣り、安定的な需給は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅を主体とする集落的形態を残す既成住宅地域として用途的に安定しており、現状維持と予測する。地価水準は選好に劣るため、下落傾向と予測する。

価格決定の理由

当地域は集落的形態の既成住宅地域で、賃貸市場も未成熟で標準地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的なため収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に選択した同種の利用形態の最近の取引事例を基礎に価格形成要因を比較検討したもので、近時の市場性を反映しており、価格の指標たりうると判断した。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

古くに開発され、熟成した住宅地域で、周辺における新規の住宅地供給の影響もあり需要はやや弱く、地価も下落傾向を示している。

地域要因の将来予測

サーキット道路北背後に古くに開発された住宅地域であり、地域内に大きな変動はない。周辺では中小規模の開発による新規の住宅地供給もあり、当該地域の需要はやや弱い。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住目的での取引が支配的である。比準価格は市内の類似する住宅地域の取引事例より求めており、市場参加者の行動に合致し規範性が高い。また、周辺にはアパート等も見られず、標準地の規模からも共同住宅の想定は経済合理的でないことから収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域状況に特に変動はない。河川に近く他地域の新規住宅との競争では選好に劣り、需給は弱含みで地価は下落している。

地域要因の将来予測

古い既成住宅地域で国道及び河川に近いが特に変動はなく、現状維持での推移と予測する。地価は、周辺地域の住宅供給と相俟って、下落基調と予測する。

価格決定の理由

古い戸建住宅団地で標準地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるので収益価格は試算しなかった。住宅地取引の大半は自用目的であり、利便性や居住の快適性等を踏まえ、市場参加者が類似する取引の価格水準を検討して価格形成されていると分析される。よって、最新の取引実例に基礎を置いて価格形成要因を比較検討した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。大規模住宅団地を背後地に持つが、店舗等の集積性が低いため集客力がやや劣る地域である。

地域要因の将来予測

繁華性がやや劣るため商業集積が進まず、相対的な地位の低下が続いているが、特別の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測する。また、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は代替競争関係の強い路線商業地にかかる現実の取引価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、近隣地域周辺では収益物件が少なく、収益物件の建築を目的とする土地需要もほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後に営業所、作業場、住宅等が混在する商業地域であるが、各方面への拠点となり得る立地から、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

営業所、作業場、住宅等が混在する商業地域であるが、土地の所有形態は自己利用目的が主体である。賃貸経営を目的とした不動産取引はほとんど認められず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、複数の取引事例をもとに査定され、市場動向を反映する信頼性のある価格が求められた。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態をより適正に反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について大きな変動はない。新規の宅地供給も多く、競争力に劣るため、地価の下落は続いている。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地で、戸建住宅が建ち並び、特段の変動要因も見込まれないため、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。市内には新規分譲地の供給も多く、競争力でやや劣り、需要は弱含みである。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で土地利用に目立った変化はない。新興住宅地域と比較して競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新興の住宅地と比較して需要は少なく、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は近鉄名古屋線の各駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が中心で、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

利便施設に近い区画整然とした住宅地域で需要は比較的安定しており、周辺では新たな開発も行われている。今後も当面、現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心で比準価格ベースで価格が形成されていることから比準価格の規範性が高い。また対象不動産は面積過小で、建物配置等の物理的観点からも、あるいは経済合理性の観点からも賃貸住宅の想定が非現実的である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。