三重県津市幸町３２２番２(千里駅・伊勢上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,500円

2016年01月01日に行った三重県津市幸町３２２番２(三重県津市幸町１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,500円/㎡としました。

三重県津市幸町３２２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市幸町３２２番２
住居表示幸町１０−７
価格48,500円/㎡
交通施設、距離阿漕、400m
地積875㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況事務所兼作業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所、作業場、一般住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況南9.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路背後に営業所、作業場、住宅等が混在する商業地域であるが、各方面への拠点となり得る立地から、地価は概ね安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は概ね津市の圏域に存する住宅と商業の用途が混在する商業地域。需要者は県内に店舗、営業所等を展開する法人事業者が中心である。顧客流動に優り新規店舗の出店が見られる沿道商業地と比べ、用途混在の商業地の競争力は劣り需要は弱含みであるが、市街地至近に存する用途多様性を内在する商業地への選好性はやや強い。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因津市の人口は微減傾向、高齢化率は県全体の数値とほぼ連動している。津駅周辺等を除き、商業地の需要は弱い。

片岡浩司氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡浩司
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因営業所や作業場のほか、住宅や共同住宅等も混在する地域であり、地域内に大きな変動要因は認められないが業務用地としての需要はやや弱い。
市場の特性同一需給圏は、津市南方の郊外商業地域である。需要者は、同一需給圏内の個人事業者や一般事業法人が主体である。店舗や営業所等の需要は幹線道路沿道が多く、店舗等の集積性や顧客等の利便性の良否による差が大きい。利便性に劣る商業地域の需要は弱い。取引価格は、取引物件の用途、規模等によりばらつきがあり中心となる価格帯は見出しがたい。
一般的要因津駅前の飲食店舗系を除きテナント需要は弱い状態が続く。郊外大型商業施設への客足シフト等により既成商業地域の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7999798
北緯 136度5562436

参考：該当物件周辺マップ

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三重県津市大字岩田字桜垣内５５９番２三重県安芸郡河芸町千里ケ丘４８番１０三重県津市河芸町東千里字大沢１８０番１三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外三重県津市芸濃町椋本字愛宕町７０６番３外三重県津市河芸町千里ケ丘４８番１０三重県津市河芸町東千里字南垣内７８４番外

参考：近隣駅の地価相場

千里駅(地価相場 35,200円/㎡)伊勢上野駅(地価相場 35,200円/㎡)中瀬古駅(地価相場 35,200円/㎡)磯山駅(地価相場 35,300円/㎡)豊津上野駅(地価相場 35,200円/㎡)河芸駅(地価相場 39,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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