三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外(千里駅・伊勢上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,900円

2016年01月01日に行った三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,900円/㎡としました。

三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外
住居表示 
価格43,900円/㎡
交通施設、距離千里、550m
地積216㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、マンション等が見られる路線商業地域
前面道路の状況南西12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格43,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。大規模住宅団地を背後地に持つが、店舗等の集積性が低いため集客力がやや劣る地域である。
地域要因の将来予測繁華性がやや劣るため商業集積が進まず、相対的な地位の低下が続いているが、特別の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測する。また、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は河芸地区を中心とする津市及び鈴鹿市内の路線商業地域。需要者は両市の事業者が主である。河芸地区の商業地域は背後に大規模な住宅団地を控えているものの、地区外の大規模商業施設等に顧客が吸引されている。当圏域の路線商業地域への出店意欲は全般的に減退しており、特に繁華性の劣る地域の土地需要は限定的となっている。なお、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因市中心部では局所的にオフィスビルやホテル等の開発が見られるが、周辺地域への影響は薄く、既成商業地の需要は全般的にやや弱含みとなっている。

吉川輝樹氏による調査レポート

不動産鑑定士吉川輝樹
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に大きな変動はないが、総じて繁華性に限界があり、新規店舗などの大きな展開力は見られない状況であり、弱含みである。
地域要因の将来予測背後の住宅団地分譲も進捗し、沿道店舗の張り付きも見られるが、郊外路線商業地域としては相対的に繁華性はやや弱く、地価は下洛基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね津市及び鈴鹿市を含む圏域の路線商業地域及びその周辺の商業地域であり、特に津市北部及び鈴鹿市南部との価格牽連性が強い。需要者は津市及び鈴鹿市の事業者が中心である。周辺では、住宅供給など潜在的な後背力はあるが、当地域は業種業態としては出店済みの感もあり、新規進出の動きは鈍く、選好に劣り、需給は弱まっていると見られる。取引は規模・用途・事情等によりばらつきがあり、中心的な価格帯は見いだしがたいのが実状である。
一般的要因景気回復基調は弱く、地域経済は不透明な面もある。津市の人口は微減を示し、商業地では店舗需要の回復も厳しく需給は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7999798
北緯 136度5562436

参考：該当物件周辺マップ

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三重県津市大字岩田字桜垣内５５９番２三重県安芸郡河芸町千里ケ丘４８番１０三重県津市河芸町東千里字大沢１８０番１三重県津市河芸町東千里字大橋２０４番１外三重県津市香良洲町字馬場垣内１１７０番５三重県津市河芸町千里ケ丘４８番１０三重県津市河芸町東千里字南垣内７８４番外

参考：近隣駅の地価相場

千里駅(地価相場 35,200円/㎡)伊勢上野駅(地価相場 35,200円/㎡)中瀬古駅(地価相場 35,200円/㎡)磯山駅(地価相場 35,300円/㎡)豊津上野駅(地価相場 35,200円/㎡)河芸駅(地価相場 39,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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