地域要因

既成集落地域で、街路条件は劣るものの特段の変動要因はなく、地価は横ばい傾向で推移。

地域要因の将来予測

国道背後の既成集落地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のままで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺においては、自用目的の取引が中心でアパート等の収益物件は少なく、また、対象標準地は第1種低層住居専用地域内に存し、収益物件の想定は経済合理性に反すると判断したため、収益還元法は適用を断念した。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置し、住環境も良好であることから、地価は若干の上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

駐車場等も混在する住宅地域で、建売住宅等のミニ開発が多く行われており徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅の徒歩圏内に位置しているため、アパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、戸建住宅が大半の地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏の住宅地域で、利便性が比較的高く、安定した需要に支えられて地価水準は底堅い。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる熟成した住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺類似地域には賃貸住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、収益価格は参考にとどめ、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内に位置する熟成した住宅地域で、相応の住宅需要があり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

瀬戸口駅東方の熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず賃貸需要は多くないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

瀬戸市内の店舗需要は依然として弱い状況であり、特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

低層店舗を中心とする路線商業地域であり、特別の変動要因はない。今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格の2価格を得た。比準価格は豊富な資料を基に市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。但し当該地域は十分な収益を期待できるほどの十分な賃料水準を有していないため、比準価格に比較して収益価格はやや低めに試算された。本件では比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

瀬戸市内の店舗需要は依然として弱い状況であり、特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの一般住宅も混在する路線商業地域であり、特別の変動要因はない。今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式適用により比準価格、収益価格の2価格を得た。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格である。但し当該標準地が十分な収益を期待できるほどの繁華性を有しておらず、従って比準価格に比較して収益価格は低めに試算された。本件では比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性が高い市南部の住宅地であり、安定した需要がある。このため、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションが混在する既成住宅地域である。比較的利便性に恵まれた地域であり、今後も良好な居住環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅の徒歩圏内に位置しているため、アパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、戸建住宅が大半の地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、相応の住宅需要があり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

農地等も混在する住宅地域で、建売住宅等のミニ開発が多く行われており徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅の徒歩圏内に位置しているため、アパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、戸建住宅が大半の地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

瀬戸市南東部の古くからの住宅団地である。交通利便性は劣り、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした大規模住宅団地であり、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であるため、収益物件の想定は非現実的であることから収益価格は試算しない。周辺地域は低層住宅地であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、特に価格に影響を及ぼすような地域要因は見当たらず、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域に位置しており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の利用は殆ど見られず、戸建住宅が大半の地域である。賃貸市場が未成熟と判断されるため、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、最新の不動産市場動向も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の劣る郊外の住宅地域であり、需要が限定的であるため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の公法規制、対象標準地の画地規模を考慮するに共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益還元法は適用できなかった。近隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

豊田市北西部の農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

豊田市北西部の農家集落地域である。当該地域の住宅需要は限定的であるが、市内住宅地に対する全体的な需要の底上げや堅調な経済環境から、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場における実際の取引事例から比較検討して求めた実証的な価格である。本件では地域的特性が類似する農家住宅を主体とした地域に所在する取引事例を採用しており、十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、最近の地価動向及び広域的な公示地の価格バランス等も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。