地域要因

不動産取引の活発な地域で相対的割安感から住宅地需要は旺盛であり需給は安定している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり特段地域要因に変化はなく当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要の高い地域で相対的な割安感から需給は安定的に推移している。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において越中荏原駅を中心に規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は低層アパートも若干見受けられるが、自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、収益目的の取引需要が弱いこと、標準地の画地条件等より収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺で複数の住宅団地が分譲されており堅調な不動産需要が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、特に地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因がないので、今後も現状を維持すると予測する。地価に値頃感があり不動産需要が堅調なため地価は横ばいが続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、戸建住宅用地の取得を目的とした取引が主である。このためアパート用地に対する需要がほとんどないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高いので、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 医薬品等を中心に新規投資も見られるが、震災後の企業団地需要の高まりも落ち着きをみせている。

地域要因の将来予測

 中規模工場の集積地であり、格別の変動要因が無いので今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、需給関係の安定により横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等から信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺の地域では自己所有の工場が多く、工場の賃貸事例は殆どなく賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は困難である。従って、比準価格を検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

車関連店舗等が建ち並ぶ路線商業地であるが、相対的な割安感から潜在的な買い需要は強い。

地域要因の将来予測

飲食店や自動車関連事業所等が建ち並ぶ熟成した路線商業地であり、特段地域要因の変動はないものと予測する。車輛通行量の多い路線商業地であり需給は安定的、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において富山市近郊、及び郊外の幹線道路沿いに存する規範性のある商業地の取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、収益価格は自己使用物件が多い国道沿いに立地しており、収益目的の取引需要が弱いことから、相対的に規範性は劣るものと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地の東方外縁にあって、小中学校や総合病院に近く、居住環境が良好であることから、堅調な需要が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、戸建居住目的の信頼性のある複数の取引事例を収集することができた。一方、周辺ではアパートも見られるが、近隣地域は戸建住宅向けの住宅団地であり、標準的画地規模で収益不動産を想定することは非現実的なので、収益価格を試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用の居住目的の土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域では土地区画整理事業、住宅団地開発により宅地供給が続いているが、住宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

周辺地域での住宅団地開発、土地区画整理事業等により住宅地として熟成度は増すものと予測する。周辺で宅地供給は続いているが需要の旺盛な地域であり、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、類似地域等において規範性のある分譲住宅地の取引事例を収集し得た。周辺には低層アパートが散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等より収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の住宅団地に比べて値頃感があること等から、地価は当分は安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパート等が介在する住宅地域である。戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心のため取引においては収益性を考慮する傾向はあまりない。比準価格は実際に取引された事例より求めているため不動産市場の動向を反映しているので実証的である。よって、収益価格より比準価格に信頼性が認められることから比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型SCに近い利便性の良い住宅地域であること等から不動産需要は堅調である。このため地価は今後も安定傾向で推移すると予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が多い熟成した住宅地域である。このため地域の特性に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、今後も既成住宅地域として推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅の建築のための取引が中心である。こうした地域性からアパート用地に対する需要はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

まちなか居住推進事業政策の推進や地価の値頃感から都心回帰傾向が見られ、利便性の高い市街地近郊の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

旧街道沿いの既成住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。都心回帰傾向の後押しにより、生活利便性の高い市街地近郊の宅地需要は堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、対象標準地は自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益価格は試算しなかった。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域において施行済みの、土地区画整理事業による顕著な波及効果は特に認められず、現状維持のままである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後暫くは現状維持のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅地域であり、事業収支の観点からも共同住宅を想定することが非現実的であり、近隣地域の周辺地域においても投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を重視すると共に、近隣地域内の不動産の需給動向・地価動向を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。