地域要因

最寄り駅から徒歩圏であるが、起伏のある北傾斜地の住宅地であり、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であるが、自己居住目的の住宅の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性等の住環境が重視されて取引がなされている。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。収益価格は地域特性等から元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は試算しない。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵高台に存する住宅地域である。高齢者には人気が薄いので新旧世帯の交代が進んでいる地域である。

地域要因の将来予測

程久保駅からは徒歩圏内に存する住宅地域であるが丘陵高台に位置しているのでやや人気の薄い地域である。当分は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めた。比準価格は自己使用取引が多い実際の不動産市場で取引された価格を反映して求められているので実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は求めなかった。駅からは近く一部アパートも見られるが一低専地域、容積率80％で地積105㎡で新たにアパートへ投資する環境にない。この地域は快適性を求める自己利用不動産の取引が多い。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

モノレール駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因はないが、地価は概ね若干の上昇傾向で推移していると思われる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が中心である。賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多摩ニュータウン内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、地価は坪当たり55万円前後で推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅から徒歩圏の住宅地域で、マンション、アパ−ト等の賃貸物件も多く見られるが、採算性を確保するには至っておらず収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であり、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

前面道路が拡幅整備された。坂の多い丘陵地の住宅地は敬遠される傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅からバス便の帝京大学に近い住宅地域であり、同大学のグラウンド整備に伴い前面道路が拡幅された。その他価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定される住宅地域に存し、住宅用途の自用目的の取引が支配的である。アパート等の賃貸物件も一部見られるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性のある取引事例から試算されており実証的である。よって、市場の特性がより反映された比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動はみられないが、丘陵地の住宅団地で、坂道による通行の便が劣ることなどが影響し需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

丘陵地に造成された住宅団地で、利便性が劣るため需要が少ない。高齢化の進行に伴い、住替えによる供給増加の一方で、需要減による地域の空洞化が懸念される。

価格決定の理由

当地域は居住の快適性を指向する住宅地域にあり取引は自用目的が中心であるため、評価手法は取引事例比較法を採用した。事例の採用に当たっては、画地規模・接近・環境条件等で類似性の高い日野市内の住宅団地より事例を選択しており、求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格との検討、及び最近の不動産市場動向も踏まえ、比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、住宅需要は強く、地価は横ばいで推移している。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は戸建住宅の自己使用目的が主であることから、比準価格は類似地域等に存する一般住宅の取引実態を反映した価格が求められた。一方、画地が小さく建物想定が困難で投資目線に見合う収支が得られないことから、収益還元法の適用は断念した。従って、実証性のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変化は見られず、当地域の地価はやや弱含みで推移してきたが、景気回復による値頃感等より、やや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で住環境は良好である。駅から徒歩圏であり競争力は比較的強く、戸建住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

京王相模原線京王堀之内駅から徒歩圏であり、秋葉台公園に隣接する街区整然とした高台の住宅地域地域に位置する。周辺にはアパート等は少なく戸建住宅を中心とする地域である。当該地域が快適性及び生活利便性を重視する住宅地域に存するため比準価格を採用し、収益還元法は適用しなかった。代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は大規模分譲住宅地内の一角で区画街路は整然としているが、傾斜地のため利便性が劣り価格動向は弱含みである。

地域要因の将来予測

区画整理された戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として純化しているため、賃貸住宅の経営による合理的な収益分析ができないため、収益価格は適用しない。また、自用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅等を中心とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状維持で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

交通利便性にはやや劣るが、土地区画整理済みで住環境は比較的良好な住宅地域である。地域要因に大きな変動要因は見受けられないことから、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅からバス便利用となる区画整理済みの住宅地であり、周辺ではアパート等の収益不動産も見られるが、立地条件等に鑑みれば投資物件としての性格は弱い。想定される需要者は自用目的のエンドユーザーであり、取引においては収益性よりも居住の快適性や利便性、周辺相場等が重視される地域である。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も参酌の上、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。