東京都日野市三沢２丁目４０番９外(高幡不動駅・程久保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
122,000円
2017年01月01日に行った東京都日野市三沢２丁目４０番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都日野市三沢２丁目４０番９外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 122,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 百草園、1,100m |
| 地積 | 211㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中嶋敏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中嶋敏 |
|---|---|
| 価格 | 121,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 丘陵地の大規模住宅団地で、街路条件・環境条件等の地域要因に変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地区計画による制限等により、現状のまま推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は日野市を中心に周辺市に及ぶ住宅地域一帯と把握した。需要の中心は自らの住宅を求める一次取得層を中心とした勤労所得層となる。価格については、国内で多発している自然災害の脅威から傾斜地住宅地は敬遠される傾向にあり下落傾向にある。総額的には新築戸建て住宅で3000万円前後が標準的流通価格である。 |
| 一般的要因 | 景気回復と低金利、住宅優遇税制等の取得層の取得能力の向上により、住宅地全般強含んでいるが、地域、物件による選別は厳しい。 |
岡亨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡亨 |
|---|---|
| 価格 | 122,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側に接面し道路と等高であり、日当たりは良好な宅地であるが、坂の上に位置しているので生活が不便。 |
| 地域要因 | 地区計画がある丘陵地の大規模住宅団地である。坂があるうえ、小規模に分割できないので人気が落ちている地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地のある大規模住宅団地である。地区計画があり、土地の細分化はできない。丘陵地の為、老齢者の転出が比較的多くみられ、人気が落ちている地域である。今後もこの傾向は続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏内の類似地域は主として京王線各駅の南側に広がる丘陵地に位置する大規模住宅団地が圏域である。需要者の中心は地元の50代前後の給与所得者層で賃貸アパートの転入者やマンション等の買換えが多いが、他地域からの転入者も一部存する。居住者の老齢化が進み、これらの層の転出が見られる。坂があるので需要は弱い。土地200㎡として、土地価格2，200万円、新築で3，800万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 日本経済は回復過程にあり、失業率も低下し、求人倍率も上がっているが、消費が伸び悩んでいる。中国の成長鈍化もあるが、景気は浮揚している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6579841 北緯 139度4181887 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
高幡不動駅(地価相場 130,000円/㎡)程久保駅(地価相場 130,000円/㎡)百草園駅(地価相場 221,500円/㎡)万願寺駅(地価相場 188,000円/㎡)多摩動物公園駅(地価相場 130,000円/㎡)中央大学・明星大学駅(地価相場 127,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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