東京都日野市程久保１丁目８番２外(多摩動物公園駅・中央大学・明星大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


137,000円

2017年01月01日に行った東京都日野市程久保１丁目８番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。

東京都日野市程久保１丁目８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都日野市程久保１丁目８番２外
住居表示 
価格137,000円/㎡
交通施設、距離程久保、570m
地積105㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ丘陵高台の住宅地域
前面道路の状況南東5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡亨氏による調査レポート

不動産鑑定士岡亨
価格137,000円/㎡
個別的要因面積105㎡と小さく、南東方に面し、公園に隣接しているので、総額で買いやすい画地である。
地域要因丘陵高台に存する住宅地域である。高齢者には人気が薄いので新旧世帯の交代が進んでいる地域である。
地域要因の将来予測程久保駅からは徒歩圏内に存する住宅地域であるが丘陵高台に位置しているのでやや人気の薄い地域である。当分は現況のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏内の類似地域は多摩都市モノレール線程久保駅や多摩動物公園駅、さらに京王線の百草園駅や南平駅の徒歩圏内が競争代替関係にあると考える。多摩丘陵を造成開発した地域で、標準地もその一部を構成している。駅からは上り下りのある丘陵地に存するので需要は弱い。開発物件も少ない。需要の中心価格帯は土地100㎡付の新築住宅で3，000万円前後と考えられる。
一般的要因日本経済は回復過程にあり、失業率も低下し、求人倍率も上がっているが、消費が伸び悩んでいる。中国の成長鈍化もあるが、景気は浮揚している。

新井隆之氏による調査レポート

不動産鑑定士新井隆之
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因多摩都市モノレール線「程久保」駅徒歩圏の住宅地域であるが、起伏の大きい丘陵地が高齢者から敬遠されており、地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は日野市全域の住宅地域で、特に強い代替・競争関係にある圏域は、多摩都市モノレール沿線の駅徒歩圏の低層住宅地域である。需要者の中心は日野市に居住する30代∼40代の一次取得者であるが、立川市からの転入も見られる。近隣地域は浅川以南の起伏の大きい丘陵地に存し、取引価格は依然として若干の下落傾向にあり、成約までの時間を相当要する。市場の中心価格帯は、土地で2000万円程度、建売住宅で3000万円程度である。
一般的要因2016年12月の日銀短観によると1年半ぶりに大企業製造業の景況感が改善した。企業は半信半疑ながらも反転の手応えを感じはじめている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6468018
北緯 139度4076153

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

多摩動物公園駅(地価相場 130,000円/㎡)中央大学・明星大学駅(地価相場 127,500円/㎡)程久保駅(地価相場 130,000円/㎡)大塚・帝京大学駅(地価相場 151,000円/㎡)南平駅(地価相場 171,000円/㎡)高幡不動駅(地価相場 130,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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