地域要因

最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域であるが、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR線等鉄道駅からは離れた駅徒歩圏外の地域であるが、街区整然とした閑静な住宅地域で今後も現状のまま推移するとともに、地価は横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性が重視される戸建住宅が連坦する地区計画等に基づいた区画整然とした住宅地域で、自用目的での取引が中心である。そのため、収益価格は求めなかった。実証的で説得性の高い比準価格を採用することを妥当と判断し、これに代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的区画整然とした高台に存する住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅バス便となる戸建住宅を中心とした高台に存する住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、バス便となる住宅地域であることを踏まえ横這い推移になるものと思料される。

価格決定の理由

 上記において試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格はバス便となる戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

標準地を含む周辺の地域は、徒歩圏外であるが、周辺の地価動向から下げ止まりとなった。

地域要因の将来予測

千葉駅からバス便エリアの既存住宅地域であるが、今後も現状のまま推移するものと思料される。また、地価は、周辺の取引動向から下げ止まりとなった、当分は横ばい傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

 戸建住宅取得目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方標準地は、最寄駅へバス便となる郊外の住宅地域で賃貸需要が弱く、収益用不動産の想定が適さないと判断したことから収益還元法の適用を行わなかった。従って、比準価格について代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はない。地域内の地価はやや強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住環境が安定した地域で、地域的要因に特段の変動はなく、当分の間は現況のまま推移すると予測する。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

概ね成熟した住宅地域であり、今後も概ね現況を維持して行くものと予測する。JR駅からバス圏のため地価は一時上昇に転じたが勢いは続かず、その後横這いが続いている。

価格決定の理由

近隣地域周辺にアパートも僅かに見られるが、3の（3）−1の理由により収益還元法は採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。同手法は、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定に当たっては、規範性の高い5事例から求めた取引事例比較法による価格を再吟味し、実証的で十分な説得力を持つと判断したので、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はなく、地価も横ばいの傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした良好な住環境の成熟した住宅街であり、地域要因の大きな変動は見られない。周辺における宅地供給と高齢化の進行等により需給ギャップが生じており、地価は横ばいと予測する。

価格決定の理由

収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたので参考程度にとどめた。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めたもので実証的で信頼性が高い価格である。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の幅員に劣るが駅から徒歩圏内の住宅地域であるため需要は安定的である。

地域要因の将来予測

道路幅員に劣るが、JR稲毛駅から徒歩可能な圏内の住宅地であるため需要はあり、今後も現況を維持する地域で地価はそ接近性の良さから強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記のとおり試算価格（比準価格）が求められた。一部に地主所有の既存アパートも散見されるが、自己使用目的での取引が中心であり、また道路幅員も狭く、画地規模も大きくないため収益価格は実用になじまず試算しなかった。従って、快適性を重視する住宅地のため比準価格を現実の市場性を反映した価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受けているものの、特別な地域要因の変動は見られない。需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅に徒歩圏外の住宅地域で戸建住宅が多くを占める。アパート等の収益物件は散見されるものの少なく、自用目的での取引が中心であり、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益物件は極めて少ない住宅地域であること及び標準地の形状、規模がアパート等の共同住宅に適合しないため収益価格の採用を断念した。

地域要因

最寄駅からバス便圏内の住宅地域である。居住環境は比較的整備された地域であり、地域要因に格別の変動要因は見られない。需給は安定している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外のバス便利用の戸建住宅地域である。格別な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移すると予測される。地価は、周辺地域ではやや上昇傾向も見られ、その影響でやや上昇の可能性も考えられる。

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場形成がされてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は最寄駅からバス便の住宅地域であり、利便性はやや劣る地域といえる。地価水準には下げ止まりの感が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。地価水準は、消費税増税延期により駆け込み需要が見込めない中でも、安定基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、代替競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した取引事例を価格判定の基礎としており、規範性の高い多数の取引事例から試算された実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く、説得力を有する。よって市場実態を反映した比準価格を標準とするも、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。