千葉県千葉市若葉区みつわ台１丁目１６番１２(みつわ台駅・動物公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,400円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市若葉区みつわ台１丁目１６番１２(千葉県千葉市若葉区みつわ台１−１６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,400円/㎡としました。

千葉県千葉市若葉区みつわ台１丁目１６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市若葉区みつわ台１丁目１６番１２
住居表示みつわ台１−１６−５
価格88,400円/㎡
交通施設、距離都賀、2,000m
地積131㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大西達也氏による調査レポート

不動産鑑定士大西達也
価格88,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は最寄駅からバス便の住宅地域であり、利便性はやや劣る地域といえる。地価水準には下げ止まりの感が認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。地価水準は、消費税増税延期により駆け込み需要が見込めない中でも、安定基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武本線各駅から徒歩圏外の住宅地の存する範囲で、東京23区東部や千葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。最寄駅の東京都心部への接近性がやや劣ることから、利便性に優れた競争・代替不動産との比較においては需給は弱含みである。土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500万円∼3，000万円程度が市場での中心価格帯となる。
一般的要因海外経済の下振れリスクの存在等、将来の見込みが不透明ではあるが千葉市内の住宅地では一部の地域を除き、不動産市場が好転している。

姫野孝氏による調査レポート

不動産鑑定士姫野孝
価格88,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であり、バス便利用で開発時期が昭和50∼61年頃とやや古いが千葉市中心部に比較的近く、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、バス便利用で開発時期が昭和50∼61年頃とやや古いものの千葉市中心部に比較的近く、当面地価は横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道等各駅で、特に「都賀」駅、「みつわ台」駅、「千葉」駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は当該同一需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。「都賀」駅ないし「千葉」駅までバス便利用の地域で、街並みも古くなりつつあるが、既成市街地で供給も少なく需給は安定している。土地は130㎡で12百万円程度、新築戸建住宅は25∼30百万円程度が取引の中心である。
一般的要因都心接近性に優れる鉄道・モノレール駅徒歩圏内の宅地需要は概ね堅調であるが、若葉区内のバス便利用の地域では需要過少で地価は概ね軟調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6327476
北緯 140度1305898

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みつわ台駅(地価相場 102,000円/㎡)動物公園駅(地価相場 98,100円/㎡)天台駅(地価相場 173,000円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)都賀駅(地価相場 97,000円/㎡)スポーツセンター駅(地価相場 98,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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