千葉県千葉市稲毛区天台４丁目７８番９(穴川駅・天台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


123,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区天台４丁目７８番９(千葉県千葉市稲毛区天台４−５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区天台４丁目７８番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区天台４丁目７８番９
住居表示天台４−５−１２
価格123,000円/㎡
交通施設、距離稲毛、2,500m
地積210㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格123,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因比較的区画整然とした高台に存する住宅地域であり、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測最寄駅バス便となる戸建住宅を中心とした高台に存する住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、バス便となる住宅地域であることを踏まえ横這い推移になるものと思料される。
市場の特性 同一需給圏は、JR総武線沿線を中心とした千葉市内における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、最寄駅徒歩圏外となる住宅地域であるがその需給は比較的安定しているものと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地のみで2，500万円∼3，000万円程度、新築戸建で4，000万円∼4，300万円程度である。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

足立順子氏による調査レポート

不動産鑑定士足立順子
価格123,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因JR駅徒歩圏外の熟成した住宅地域で、地域内には特段の変動要因はない。地域内の地価も安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、地域には特段の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市、四街道市、八千代市のうち、JR総武線、京成本線沿線に位置する住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する30才∼40才代の一次取得者層が大半である。JR駅にはやや遠いが、千葉モノレールの利用が可能な熟成した既存の住宅地域であり、比較的需給は安定している。市場の中心価格帯は、土地は2500万円∼3000万円程度、新築戸建住宅の相場は4000万円∼4500万円程度である。
一般的要因稲毛区の人口は微増傾向で推移しているが、高齢化が進んでいる。不動産取引件数はH28前期は減少傾向。取引価格は地域により格差が生じている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6364125
北緯 140度1143684

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

穴川駅(地価相場 123,000円/㎡)天台駅(地価相場 173,000円/㎡)スポーツセンター駅(地価相場 98,100円/㎡)動物公園駅(地価相場 98,100円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)みつわ台駅(地価相場 102,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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