地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、住宅需要は地元需要に限定されることから、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の県道沿いの農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は、筑西市内の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

筑西市市街地からやや離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、従来から土地利用状況に変化は見られず、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

筑西市の市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。地価水準は需要が弱含みであるため、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

筑西市の市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は、筑西市及び隣接市の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の住宅地中心からスクラップアンドビルドにより一般住宅地も見られる地域へ移行も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR水戸線下館駅を中心とする旧来の住宅地、一般住宅地の取引事例を採用したが、標準地の存する地域は駅及び事業所等の接近性より旧来の住宅地の他新たな通勤住宅地も見られつつあり両特性を考慮して求めた比準価格を重視し、賃貸需要は少なく低位となった収益価格を参考とし、地域的特性の類似性もある代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧国道50号背後の既存住宅地域で、近隣の複合店舗へのアクセス等、利便性は向上したが、住環境から競争力はやや弱く、地価は微減が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主として事業所、小規模工場等も見られる混在住宅地域として熟成しつつあり、環境面から住宅地としての競争力はやや弱く、地価は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は用途のやや混在した住宅地域に位置し、市内住宅地域から価格判定の指標となりうる多数の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られるが、自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引事例に基づき実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域による宅地の選別化が進行し、街並みの古い既成市街地においては、需要が減退し、地価水準はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、旧二宮町に存する既成住宅地域で、最有効使用は戸建住宅地である。市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、後記理由から収益還元法及び原価法はそれぞれ適用していない。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地に近い街区整然とした住宅地域で、一定の品等・利便性のもと地域要因に特段の変動はない。代替性のある供給も多く地価は微減傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主としてアパートも見られる区画整然とした住宅地域として熟成しつつあり、将来的にも現状のまま推移し、競合地域での供給も多いものの、一定の需要のもと地価動向は徐々に横ばいに向かうものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は熟成が進む区画整然とした住宅地域に位置し、下館駅徒歩圏の価格判定の指標となりうる多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺ではアパートも見られるが、対象標準地の規模では自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では、取引事例に基づき実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅と農家住宅が混在する集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

農地の中に一般住宅と農家住宅が混在する地域であり、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、筑西市郊外部にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者による自己用住宅等による土地需要が中心であり、市街化調整区域内に存し賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される近隣の市街化調整区域内の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。