茨城県筑西市横島字遠羽賀２７８番１５(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市横島字遠羽賀２７８番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

茨城県筑西市横島字遠羽賀２７８番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市横島字遠羽賀２７８番１５
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離下館、2,000m
地積294㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事業所の混在する幹線道路背後の地域
前面道路の状況南3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格23,700円/㎡
個別的要因中間画地であるが南向き整形地のため優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。
地域要因旧国道50号背後の既存住宅地域で、近隣の複合店舗へのアクセス等、利便性は向上したが、住環境から競争力はやや弱く、地価は微減が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅を主として事業所、小規模工場等も見られる混在住宅地域として熟成しつつあり、環境面から住宅地としての競争力はやや弱く、地価は微減傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市のほか隣接自治体にも及ぶが、中心は下館駅を最寄り駅とする住宅地域であり、需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者である。同一需給圏内では供給が多く、また、近隣地域は用途地域が準工業地域であり、小工場や事業所も混在して住環境がやや劣り、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は200∼300㎡程度で500∼750万円程度、新築戸建物件では概ね2，000万円強と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は3．5％で県全体1．7％を大きく上回る。長期下落による値頃感もあり下落幅は縮小傾向ながら下げ止まりには至らず。

山本光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本光雄
価格23,600円/㎡
個別的要因旧来の道路の狭い一般住宅地域内の標準的画地。個別的要因に変動はない。
地域要因隣接工場地等の跡地の利用で量販店も進出し生活の利便性向上により旧来の住宅地も下落緩和傾向。標準地周辺の再開発も期待される。
地域要因の将来予測県道石岡筑西線（旧国道50号から県移管）沿い及び背後地に旧来の一般住宅地、工場等跡地のスクラップアンドビルドにより新たな住宅地、店舗等進出も見られつつある。近接してスーパー等進出し生活の利便性向上。
市場の特性同一需給圏は筑西市内のJR水戸線各駅を最寄駅とする一般住宅地域の範囲。需要者は市内工場、商業施設への通勤目的の30∼40歳代の一次取得者中心。既成の一般住宅地域内にあるが近隣にスーパー、ホームセンター等の進出もあり生活の利便性は向上し地価水準は2．5万円／㎡程度で下落緩和傾向。土地総額600∼700万円、新築建売住宅で2000万円程度。
一般的要因H28年度経済動向は緩やかな回復基調下にあるが筑西市内人口減少、少子高齢化もあり地価に影響し下落継続しているがやや緩和傾向。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度31576560000001
北緯 139度9928749

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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