茨城県筑西市東石田字東台１１３２番(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


9,780円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市東石田字東台１１３２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,780円/㎡としました。

茨城県筑西市東石田字東台１１３２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市東石田字東台１１３２番
住居表示 
価格9,780円/㎡
交通施設、距離下館、13,000m
地積443㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格9,750円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因筑西市街地からやや離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、従来から土地利用状況に変化は見られず、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測旧明野地区の市街化調整区域内の農家集落地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。地価水準は需要が弱含みであるため、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、筑西市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は、筑西市旧明野地区に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者の一次取得者層が中心と思料される。当該地域は古くからの農家集落地域で、画地規模が比較的過大な宅地が多く、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、500㎡程度の土地で400∼500万円程度、新築の戸建住宅で1800万円前後と把握される。
一般的要因筑西市の総人口は微減、高齢化率は増加。景気回復期待や不動産の割安感があるものの、市街化調整区域内の農家集落地域の取引は弱含みで推移。

齋藤清人氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤清人
価格9,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格水準が低位な農家集落地域で、格別の地域要因の変動はない。需給は停滞しており、地価は弱含み基調にある。
地域要因の将来予測当該地域は旧来からの農家集落地域で、格別の地域要因の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。需給は停滞しており、地価は若干の下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地で、需要者は筑西市内の地元居住者が大半を占める。人口減少、高齢化の進行、若年層の地区外流出等により、住宅地需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。取引が少なく、規模・単価もまちまちで、市場での需要の中心となる価格帯を把握することは難しいが、地価水準としては、1㎡当り概ね7，500∼10，500円前後（坪2万5千∼3万5千円前後）と推察される。
一般的要因筑西市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。市街化調整区域内での一般取引は少なく需要も限定されており、地価は下落基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3070525
北緯 139度9831233

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県下館市字台甲３３９番１茨城県下館市字稲荷丙１０３番１茨城県下館市字甲１１９番１茨城県真壁郡明野町大字東石田字東台１１２２番茨城県下館市字上八町甲２７番１外茨城県下館市字屋敷付丙２８番３外茨城県下館市字台甲３９７番１茨城県下館市字西郷谷乙６１８番茨城県下館市字稲荷丙１２３番５外茨城県下館市字台南甲２３９番１外茨城県下館市字田谷川乙９５４番茨城県下館市字砂原乙１６２番２０外茨城県筑西市東石田字東台１１２２番茨城県筑西市字台甲３９７番１茨城県筑西市字下田中丙２２０番８茨城県筑西市字田谷川乙９５４番茨城県筑西市字屋敷付丙２８番３外茨城県筑西市字田谷川乙９５４番茨城県筑西市字上八町甲２７番１外茨城県筑西市字台甲４７５番

参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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