茨城県筑西市字台甲４７５番(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,900円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市字台甲４７５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,900円/㎡としました。

茨城県筑西市字台甲４７５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市字台甲４７５番
住居表示 
価格27,900円/㎡
交通施設、距離下館、1,300m
地積280㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南2.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格27,800円/㎡
個別的要因道路方位についてはやや優れるが、その他の個別的要因については標準であり、選好性に大きな影響は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域で、新規の区画整理地等の供給に押され需要はやや弱く地価は下落傾向ではあるが、底値感もある。
地域要因の将来予測旧市街の熟成した住宅地域として概ね現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市（特に旧下館市）を主として近隣市を含む既存住宅地域であるが、下館駅勢圏の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は筑西市に地縁を有する個人が中心である。同一需給圏内では「下岡崎」等の区画整理済の住宅地の需要が堅調で、既存住宅地域の需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は土地が80坪程度で700∼800万円程度、新築戸建が2，000万円台前半程度である。
一般的要因筑西市の人口は減少傾向（5年間でマイナス3．6％）にある。高齢化率は28．9％と県平均27．6％を上回る。

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格27,900円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。南側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因下館駅徒歩圏の街路条件の劣る既存住宅地域。周辺の区画整理地等に対し需要は弱含みであるが、価格に割安感があり、地価の下落幅は縮小傾向。
地域要因の将来予測閑静な既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。街路が狭隘で需要が弱含みであるが、長期の地価下落による値頃感があり、地価は下落幅を縮小しながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、筑西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は筑西市内に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者の一次取得者層が中心と思料される。近隣地域は公共施設等への接近が比較的良好な下館駅北側の既存の住宅地域であるが、街路の狭隘な旧来からの既成住宅地であり、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は250㎡程度で700万円前後、新築戸建で2000万円前後と把握される。
一般的要因筑西市の総人口は微減、高齢化率は増加。景気回復期待や不動産の割安感があるものの、不動産市況はやや弱含みで推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3070525
北緯 139度9831233

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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