茨城県筑西市菅谷字大道１７６８番(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,800円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市菅谷字大道１７６８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,800円/㎡としました。

茨城県筑西市菅谷字大道１７６８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市菅谷字大道１７６８番
住居表示 
価格31,800円/㎡
交通施設、距離下館、1,300m
地積244㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格31,800円/㎡
個別的要因中間画地であるが北向きのため競争力は若干弱く、個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地に近い街区整然とした住宅地域で、一定の品等・利便性のもと地域要因に特段の変動はない。代替性のある供給も多く地価は微減傾向。
地域要因の将来予測戸建住宅を主としてアパートも見られる区画整然とした住宅地域として熟成しつつあり、将来的にも現状のまま推移し、競合地域での供給も多いものの、一定の需要のもと地価動向は徐々に横ばいに向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、筑西市のほか西側に隣接する結城市にも及ぶが、下館駅を最寄り駅とする普通住宅地域が中心となる。主な需要者は同一需給圏内に居住する30∼40代の一次取得者であるが、桜川市等、圏外からの流入も若干見られる。同一需給圏内では供給も多いものの、近隣地域は利便性もよく需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は200∼250㎡程度で600∼800万円、新築戸建物件は概ね2，000万円強と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は3．5％で県全体1．7％を大きく上回る。長期下落による値頃感もあり下落幅は縮小傾向ながら下げ止まりには至らず。

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格31,800円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。「菅谷」は区画整然とした住宅地域であり、地価は下落傾向であるが、底値感もあり微減に留まった。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地として成熟しており、当面は現状のまま推移していくものと予測する。底値感もあり、地価は下落幅を弱め横ばいに向かって推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市（特に旧下館市）を中心として近隣市町を含む既存住宅地域であるが、特に下館駅勢圏の住宅地との価格牽連性が強い。需要者の中心は筑西市に地縁を有するエンドユーザーである。同一需給圏内では環境の優れる新規分譲地等に対する選好性が強く、駅からやや離れた既存住宅地域の需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は土地が80坪程度で700∼800万円、新築戸建が2，000万円台前半程度である。
一般的要因筑西市の人口は減少傾向（5年間でマイナス3．6％）にある。高齢化率は28．9％と県平均27．6％を上回る。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3067827
北緯 139度9703662

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)玉戸駅(地価相場 24,550円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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