茨城県筑西市外塚字神明７４８番外(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,000円

2016年01月01日に行った茨城県筑西市外塚字神明７４８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,000円/㎡としました。

茨城県筑西市外塚字神明７４８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
住居表示 
価格40,000円/㎡
交通施設、距離下館、1,500m
地積1,652㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東25.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測国道294号沿いの路線商業地域で、通過道路的性格が強くなっており収益性がやや低下。今後もこの傾向が続くものと予測する。地価は、下方硬直性を見せながら横ばいに近づいていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に県西地域における幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心はロードサイド型店舗を営む法人事業者。市内では国道50号の繁華性が増してきており、相対的に国道294号沿いの需要はやや弱含み。需要の中心となる価格帯（総額）は規模によるばらつきが多いが、単価的には背後の住宅地としての地価下支えを考慮すると坪当たり10万円台前半が取引の中心と推定される。
一般的要因筑西市の人口は減少傾向（▲3．5％／約5年間）にある。高齢化率は27．8％と県平均26．4％を上回る。

山本光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本光雄
価格40,000円/㎡
個別的要因顧客用駐車場確保のロードサイド型店用地として街路条件、画地条件等は標準的画地。個別要因の変動はない。
地域要因国道交差地点付近にあり車の流動は多く個人消費需要は年末に向かってやや改善し地価下落緩和。
地域要因の将来予測標準地の存する294号バイパス、国道50号の道路の交差する道路交通の要衝地にあり車による顧客を中心に引き続き路線商業地域が交差して相互に発展しつつある地域。
市場の特性同一需給圏は県西地域内のロードサイド型店用地を中心とする路線商業地域、混在住宅地域の範囲。標準地は飲食店、各種量販店等各種店舗を中心とする路線商業地域を形成し、テナント需要も多様で沿道施設用地の需要は見られるものと判断され地価水準は4万円／㎡台、画地規模1000㎡で4000万円台程度と判断される。需要の中心はチェーン店経営の事業者主体。テナント需要が中心で土地建物一体としての取引は少なく総額把握は困難。
一般的要因H27年度経済動向は緩やかな回復基調下で個人消費の回復の遅れ、筑西市の人口減少、商圏限定で地価は弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3059687
北緯 139度9641223

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)玉戸駅(地価相場 24,550円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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