茨城県筑西市字田谷川乙９５４番(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,500円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市字田谷川乙９５４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,500円/㎡としました。

茨城県筑西市字田谷川乙９５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
住居表示 
価格46,500円/㎡
交通施設、距離下館、300m
地積115㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西17.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤清人氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤清人
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の商業地域においては集客力に乏しく、空店舗が多く、テナントが長期間不在の状況にあり、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は下館駅南口の駅前通り沿いの旧来からの商業地域で、閉鎖店舗が多く、今後も衰退傾向が続くものと予測する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市を中心に県西地区全般の商業地。需要者は左記同一需給圏内の事業法人等が中心である。人口減少・高齢化等による地域経済の衰退、沿道型商業施設等への顧客流出等から、旧来からの商業地は閉鎖店舗が多く、繁華性が低下している。商業地需要は依然弱く、地価は下落傾向にある。商業地の取引は少なく、取引規模や価格帯にも幅があり、需要の中心価格帯の把握は難しいが、地価水準としては、概ね1㎡当り45千∼50千円前後と推察される。
一般的要因筑西市の人口減少・高齢化の進行、沿道型店舗への顧客流出等から、既成商業地の空洞化が進行。商業地需要及び投資意欲は減退している。

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下館駅に近い中心商業地域であるが、郊外型店舗や路線商業地域への顧客流出により空洞化が進みつつあり、地価も下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測下館駅南口の駅前通り沿いに店舗・事務所ビルが建ち並び、駐車場等も介在する商業地域であり、今後も駅前商業地域としての優位性を保ちつつも、顧客の流出、空洞化等により地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、筑西市を中心として県西地域の市街地内にある商業地域一帯で、需要者の中心は地元事業者や地縁性をもつ個人事業者等である。郊外型大規模商業施設や沿道商業地域への顧客流出もあり、中心市街地の商業地域の収益性は低下傾向にあり、需要も弱含みである。取引は底地や居付物件等、取引態様や規模、建物用途、築年等も様々で中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因過去5年間の人口減少率は3．5％で県全体1．7％を大きく上回る。郊外の大型店への顧客流出、地域間競争により市街地での商業地需要は弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3070525
北緯 139度9831233

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県下館市字台甲３３９番１茨城県下館市字稲荷丙１０３番１茨城県下館市字甲１１９番１茨城県真壁郡明野町大字東石田字東台１１２２番茨城県下館市字上八町甲２７番１外茨城県下館市字屋敷付丙２８番３外茨城県下館市字台甲３９７番１茨城県下館市字西郷谷乙６１８番茨城県下館市字稲荷丙１２３番５外茨城県下館市字台南甲２３９番１外茨城県下館市字田谷川乙９５４番茨城県下館市字砂原乙１６２番２０外茨城県筑西市東石田字東台１１２２番茨城県筑西市字台甲３９７番１茨城県筑西市字下田中丙２２０番８茨城県筑西市字田谷川乙９５４番茨城県筑西市字屋敷付丙２８番３外茨城県筑西市字上八町甲２７番１外茨城県筑西市字台甲４７５番茨城県筑西市東石田字東台１１３２番

参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード