茨城県筑西市横塚字町北１８９番２(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
11,200円
2017年01月01日に行った茨城県筑西市横塚字町北１８９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県筑西市横塚字町北１８９番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 11,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新治、3,100m |
| 地積 | 468㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本正人 |
|---|---|
| 価格 | 11,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 調整区域内において画地の規模、居住環境等は標準的である。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅と農家住宅が混在する集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、地価は弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地の中に一般住宅と農家住宅が混在する地域であり、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は筑西市を中心に、結城市、桜川市等周辺市町の農家住宅地域等の範囲。近隣地域は、農地の中に一般住宅と農家住宅が混在する地域である。筑西市において、市街化調整区域の地価は低水準であるが、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。地元需要を中心とする市場限定や小規模開発等の需要低迷により、市街化調整区域内宅地の需要は弱含みで推移しているものと思料される。 |
| 一般的要因 | 地縁的選好性が強く、外部からの需要は少ない。調整区域の宅地取引は少ないが、地価の低い区域指定地域内への土地需要も期待される。 |
鈴木信也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木信也 |
|---|---|
| 価格 | 11,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動は見られない。「横塚」地区は旧来からの住宅地域である。新規分譲地等に需要が流れ既存住宅地の地価は弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 「横塚」地区は既存集落地域で需要が旺盛とは言えない地域であるので、今後とも地価は弱含みで推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は筑西市（特に旧協和町域）を主として隣接市を含み、主に市街化調整区域に形成される既存住宅地域。需要者は筑西市に地縁を有する地元個人が中心である。国道50号へのアクセスには比較的優れるが、地縁のない住民の流入が少ない既存集落地域で地価は弱含み。需要の中心となる価格帯（総額）は取引自体が少なく、地積等による価格差もあるため把握し難い部分もあるが、単価的には概ね㎡あたり1万円台前半（坪約4万円）が中心である。 |
| 一般的要因 | 筑西市の人口は減少傾向（5年間でマイナス3．6％）にある。高齢化率は28．9％と県平均27．6％を上回る。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3200627 北緯 140度0063261 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県真壁郡協和町大字小栗字上熊野５５７７番１茨城県下館市大字横島字簿田２２５番１茨城県真壁郡協和町大字蓮沼字反町１２３４番２茨城県下館市大字川澄字田谷７３６番茨城県筑西市猫島字猫手６５６番茨城県筑西市横塚字町北１８９番２茨城県筑西市松原字篠ノ内２９８８番３外茨城県筑西市横島字遠羽賀２７８番１５
参考：近隣駅の地価相場
下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)新治駅(地価相場 20,750円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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