茨城県筑西市大関字北浦９６９番１(折本駅・ひぐち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,700円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市大関字北浦９６９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,700円/㎡としました。

茨城県筑西市大関字北浦９６９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
住居表示 
価格10,700円/㎡
交通施設、距離折本、3,900m
地積452㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗が介在する県道を中心とした農家住宅地域
前面道路の状況西8.7m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅田良和氏による調査レポート

不動産鑑定士梅田良和
価格10,700円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的である。二方路であるが特に効用増は認められない。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、住宅需要は地元需要に限定されることから、地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は筑西市、周辺市町の調整区域内の住宅地域と判定した。標準地は県道沿いに店舗併用住宅も介在するが、農家住宅が多く見られる地域に位置し、県道背後地は農地が広がり、住宅の連たん性は劣る。需要者は同地域内の者が中心であるが、宅地需要は弱く、取引は殆どない。また、取引内容が区々であり、地縁的事情での取引が大半を占めるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪あたり3．5円前後と把握される。
一般的要因筑西市の総人口は微減、高齢化率は増加。景気回復期待や不動産の割安感があるものの、市街化調整区域内の農家集落地域の取引は弱含みで推移。

山口克次氏による調査レポート

不動産鑑定士山口克次
価格10,700円/㎡
個別的要因競争力等は標準的な画地規模であるため、類似地域内の不動産とほぼ同一といえる。
地域要因店舗もある県道沿いの地域であるが、商業背後地は限定される。住宅需要は地元需要に限定されるため、地価は未だ弱含みにある。
地域要因の将来予測近隣地域は、店舗等もある農家住宅地域であり、周辺には農地も多い。不動産取引は地元主体であり地価弱含みにて推移。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、筑西市内及び周辺市の市街化調整区域内の農家集落地域、戸建住宅地域と判定。想定される需要者は近隣地域及びその周辺地域の地元居住者が中心のため市場は限定的である。尚、市場で中心となる価格帯は類似の複合不動産の取引事例が少なかったため総額での把握は困難であったが、土地は取引事例等より検証すると、概ね1㎡当たり10千円∼11千円の水準で、総額で見た場合、土地500㎡程度で500∼550万円前後と把握される。
一般的要因下館駅南側及び北西側徒歩圏内には良質な住宅が供給されており、需給は概ね良好。但し既成市街地内及びその他筑西市内では住宅需要はやや弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3475951
北緯 139度9997481

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県下館市大字成田字宇毛地２９９番１茨城県筑西市大関字宮北７０９番１

参考：近隣駅の地価相場

折本駅(地価相場 23,700円/㎡)ひぐち駅(地価相場 13,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード