茨城県筑西市字上八町甲２７番１外(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
37,800円
2016年01月01日に行った茨城県筑西市字上八町甲２７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県筑西市字上八町甲２７番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下館、630m |
| 地積 | 527㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模店舗等が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西12.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口克次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口克次 |
|---|---|
| 価格 | 37,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 街路条件、画地条件等は概ね標準的であり、市場における競争力等は類似の不動産と比べほぼ同一。尚、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 中小規模の店舗等が建ち並ぶ既存の駅に近い商業地域である。顧客は他の地域に存している大型量販店等に流出しており、地価は未だ弱含みにある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、筑西市内の駅に近い商業地域を中心に県西地区の商業地域をも含むと判定した。想定される需要者は、市内に地縁性を有する中小企業若しくは全国的規模で展開している大手物販関連企業等である。市場で中心となる価格帯は、類似地域内の取引事例及び地元精通者意見を総合的に勘案したところ、店舗地のみ、若しくは店舗、事務所を含む複合不動産での総額把握は困難であったが、土地については概ね40，000円／㎡前後の水準である。 |
| 一般的要因 | 平成26年、国道50号バイパスが全線開通し、利便性が向上したが、駅周辺の商業地域を迂回しているため、特段のプラス要因は見受けられない。 |
宮本正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本正人 |
|---|---|
| 価格 | 38,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 街路条件、画地条件等は標準的であり、市場競争力は普通。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域であるが、他地域の大型店舗に顧客が流出しており、地価は弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業施設の大型化及び郊外化等の影響により、商業繁華性は低下傾向にあるが、幹線市道沿い商業地域としての熟成が今後も徐々に進むものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は筑西市を中心に、近隣の結城市等の県西地域に存する商業地域等の範囲。需要者は県内に地縁性を持つ個人事業者又は中小規模の法人等であるが、取引される規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は下館駅北側の既成商業地域であるが、大型店舗や沿道型店舗に顧客が流出、商業性は衰退傾向にある。商圏は街中に狭い範囲で形成され、需要は弱含みで推移しているものと思料される。 |
| 一般的要因 | 景気回復による地域経済への波及は遅れている。全体的に商業地への需要は減退しており、法人の土地取得意欲は弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3070525 北緯 139度9831233 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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