茨城県筑西市字鷹場丙６７番２(下館駅・下館二高前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,300円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市字鷹場丙６７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,300円/㎡としました。

茨城県筑西市字鷹場丙６７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
住居表示 
価格32,300円/㎡
交通施設、距離下館、780m
地積248㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木康雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木康雄
価格32,300円/㎡
個別的要因東側道路接面の中間画地で、日照等は普通。規模はほぼ標準。道路の系統連続性はやや劣る。個別的要因に変動はない。
地域要因道路の系統連続性がやや劣る古くからの既成住宅地域で、市役所等に近隣し、地価水準は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、道路幅員がやや劣る古くからの既成住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は筑西市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの30∼40歳台の一次取得者及び筑西市・水戸市等へ通勤している周辺市町の二次取得者。当該地域は道路の系統連続性がやや劣る古くからの既成住宅地で需給はやや限定的である。付近は、市役所に近隣し、市場での人気は普通である。土地は250㎡程度で800万円前後、新築の戸建住宅で2，000∼2，500万円程度が需要の中心。
一般的要因下館地区は地元指向の市場で、全体的には地価水準の下落は継続しているが、優良住宅地は緩和傾向が鮮明である。人口減少。高齢化率高い。

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格32,300円/㎡
個別的要因東向きの中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の用途混在の既存住宅地域で地域要因に特段の変動はない。利便性は高いものの一般的な住宅地需要はやや弱く、地価は微減傾向が続く。
地域要因の将来予測中心市街地に位置して利便性の高い住宅地域として熟成しつつあり、将来的には店舗や事業所も見られる現在の混在用途から徐々に住宅用途に純化していくもの予測する。
市場の特性同一需給圏は、筑西市のほか西側に隣接する結城市にも及ぶが、中心は下館駅を最寄り駅とする市街地の既存住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が主であり、旧来からの市街地であり地縁的関係者が中心となる。同一需給圏内では供給が多く、また、近隣地域はやや過密した混在地域であり需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は250㎡程度で800万円前後、新築戸建物件は2，000万円台前半と把握される。
一般的要因過去5年間の人口減少率は3．5％で県全体1．7％を大きく上回る。長期下落による値頃感もあり下落幅は縮小傾向ながら下げ止まりには至らず。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3070525
北緯 139度9831233

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県下館市字台甲３３９番１茨城県下館市字稲荷丙１０３番１茨城県下館市字甲１１９番１茨城県真壁郡明野町大字東石田字東台１１２２番茨城県下館市字上八町甲２７番１外茨城県下館市字屋敷付丙２８番３外茨城県下館市字台甲３９７番１茨城県下館市字西郷谷乙６１８番茨城県下館市字稲荷丙１２３番５外茨城県下館市字台南甲２３９番１外茨城県下館市字田谷川乙９５４番茨城県下館市字砂原乙１６２番２０外茨城県筑西市東石田字東台１１２２番茨城県筑西市字台甲３９７番１茨城県筑西市字下田中丙２２０番８茨城県筑西市字田谷川乙９５４番茨城県筑西市字田谷川乙９５４番茨城県筑西市字上八町甲２７番１外茨城県筑西市字台甲４７５番茨城県筑西市東石田字東台１１３２番

参考：近隣駅の地価相場

下館駅(地価相場 29,000円/㎡)下館二高前駅(地価相場 27,900円/㎡)大田郷駅(地価相場 28,450円/㎡)折本駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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