地域要因

新京成電鉄沿線の住宅地域は総じて需給関係が改善されているが、接近条件等による需給格差が認められる。当地域の地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される。都心への利便性は劣るが、需給動向に大きな変化は認められず、地価は今後ともほぼ横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から近い一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺地域にはアパート等も見られるが立地条件等から賃貸需要は総じて弱く、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては規範性のある比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。地価は概ね横ばいから微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいから微減傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の適正な取引事例から試算され、不動産市場を反映した実証的な価格である。対象標準地は容積率、規模の観点からも賃貸共同住宅の想定が現実的ではなく、戸建貸家の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

私鉄線最寄駅から2㎞圏内にあるやや利便性の劣る住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の下落傾向を示した。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に事務所兼住宅が見られる住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。今後の地価は総額重視の傾向を強めながら、ほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

最寄駅への接近性、公法上の規制等より経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断されることから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価水準は低いが、利便性等がやや劣る住宅地域である。景気回復基調のなか、地価は落ち着きつつあるが、改善のテンポは相対的に遅い。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

1低専（50／100）内の戸建住宅地域に存する対象標準地は、自己居住目的の需要が中心であることから、投資採算性が対象標準地の価格に及ぼす影響は小さい。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引事例比較法を適切に適用し、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地の需要は回復傾向にあるが、当該地域は公法規制が厳しいためやや需要は弱く、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ背後に空地の多い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価水準は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、戸建住宅のほか空地も多い住宅地域で、容積率も50％しかなく、賃貸目的での建物想定が困難で、事業収益を得るための賃貸経営が期待し難いため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総額が抑えられるものの、利便性等にやや劣る住宅地域である。景気回復基調のなか、地価は落ち着きつつあるが、改善のテンポは相対的に遅い。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅の建築制限がある戸建住宅地域内の対象標準地は、自己居住目的の需要が中心であることから、投資採算性が対象標準地の価格に及ぼす影響は小さい。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引事例比較法を適切に適用し、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があり、市内ではあまり人気のない住宅地域であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気がある地域の地価上昇傾向、郊外部の利便性が劣る地域の衰退の二極化が現れる中で、当地区は後者に位置づけられて需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測するが、不動産市況の回復が強さを増してくれば、需要増加による地価上昇局面へと転換する可能性もある。

価格決定の理由

周辺地域は第一種低層住居専用地域に指定されている居住環境重視の住宅地域であるため自己使用目的の戸建住宅地の取引が多い地域であり、共同住宅等の収益物件の想定は採算面においても難があるため、収益還元法は適用しない。したがって、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。最寄駅からやや距離があり、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い住宅地域であり、特に地域要因に変動はなく、今後も当面の間は現状を維持するものと予測する。交通接近条件が劣り、地価水準は横ばいからやや弱含み傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の適正な取引事例から試算され、不動産市場を反映した実証的な価格である。対象標準地は容積率、規模の観点からも賃貸共同住宅の想定が現実的ではなく、戸建貸家の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があるが、最寄駅から徒歩圏であるため、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中低層店舗兼事務所が多い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。また、地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅前の商業地域に存するが、当該地域の商圏は主に周辺地域の居住者と狭く、購買力の流出等で商業収益力が低下していることから、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、投資採算性を示す収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。熟成した戸建住宅団地である。背後はパワービルダー等の建売住宅が多い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移するものと予測するが、熟成した住宅地域で将来的な発展の見込みは期待しがたい。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用がメインの区画整然とした戸建住宅地域である。収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、当該団地内等の類似地域において多数の取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。