地域要因

国道背後の古い分譲住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。景気回復の近隣地価への影響は限定的で弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道背後の空地が残る古い分譲住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見当たらず当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域で、交通接近性が劣ることから収益物件は持家の一時貸しが見られる程度である。借手市場であることから収益価格は低位に試算された。取引は居住の快適性・利便性・経済性を重視した個人の住宅建設目的が多い。比準価格は需給圏内の代替性の高い事例を広域的に採用し試算した。よって、広域的に検討した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧小川町の中心部に近い幹線沿い商業地域で隣接市の大型SC店との競合により繁華性は停滞傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件が劣る古くからの既成住宅地域であり、売物件も多く、地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小川地区の既成市街地内住宅地で価格形成要因に影響する地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域内に存し、標準地の街路条件、周辺賃貸市場の熟成度から経済合理的な賃貸住宅の経営がほぼ困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。本件では自用目的の取引を主とする地域性を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地の衰退、柏原工業団地内企業の収益の悪化等の影響もあり、当地域の不動産需要は回復しておらず、地価下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

区画整理された低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引事例が収集し得た。一方、標準地周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地を購入して建てたものは殆ど無く、地主が自用地に建てたものが大部分であり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿い大型SC周辺に新規出店続く、既存店との競合が激化している。自動車関連店舗が多い。

地域要因の将来予測

低層店舗の連坦する路線商業地域であるが、近隣の大型SCとの競合からやや停滞傾向にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地であるが、生活利便性にやや劣り、広範な需要が見込みにくい地域である。地価は、依然として下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、近隣地域、類似地域において比較的規範性の高い取引事例が収集し得た。一方、標準地は駅徒歩圏に存することからアパート等の賃貸物件も散見されるが、地主が自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高浜駅最寄りの農地も多く介在する住宅地域で、生活利便性の高い新興住宅地へ需要は向かい、地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域であり、県道沿いにはアパート、個人事業所等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いの集落地域で価格形成に及ぼす地域要因の特段の変動は見られない。外部需要が乏しく地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

県道穴倉玉里線沿いの農家集落地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見られない。土地需要が乏しく地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は県道沿いの農家集落地域で、周辺に賃貸用不動産は見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送った。取引は近隣に生活圏を有する者の実需が中心で、売買事例に基づいた実勢価格を重視した取引がなされている。比準価格は市内及び隣接市の価格水準同位の農家集落地域の事例を採用し試算した。よって、代表標準地との検討を踏まえ市場性を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。

地域要因

石岡駅に近い新規分譲地との競合から既成住宅地の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

石岡駅東口の既成住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因等は見当たらず、当分の間は現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、土地取引は住環境、利便性等を重視したファミリー層の自用目的が中心となっている。収益物件は空地の有効活用・相続対策を目的とした既存のアパートが散見される程度で収益目的の取引は見られない。比準価格は市内の代替競争関係の高い新しい事例を採用し試算した。よって、実証的な比準価格を採用し収益価格は参考に留め広域的な検討、前年価格を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境良好な街区整然とした住宅地域で、住宅地需要は底堅さが見える。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地で熟成しており、近隣地域内には価格形成要因に影響する地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域であり、アパート等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道6号線背後の古い分譲住宅地域である。国道沿いには路線商業地域が形成されており生活利便性は良好であるが陳腐化し需要は衰退傾向である。

地域要因の将来予測

国道背後の大規模な事業所も混在する地域で、畑等が介在しているため、宅地造成が進めば戸建住宅中心の地域へと進むものと思われる。土地取引は低調で地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は主に戸建住宅からなる住宅地域であり、街路条件・画地規模から収益物件を想定することは困難である。よって、市場性を十分反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地規準価格と同額であり、充分均衡が保たれている。

地域要因

国道沿い大型SC周辺に新規出店続く、既存店との競合が激化している。中心部に近く需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に沿ったものである。採用した取引事例は、駅周辺及び幹線沿いの信頼性の高い事例を用い、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。