地域要因

文京区内屈指の優良住宅地域として熟成度が高く底堅い需要に支えられており、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は邸宅地であり、地域の名声や居住の快適性を選択の主標とする。取引事例は、本駒込六丁目をはじめとする区内邸宅地のものであり、結果、比準価格は市場性を反映した実証的な価格として求められた。収益価格は、容積率150％と収益性が低い特性を反映して比準価格より低位となった。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格と秤量比較して得た価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

巣鴨駅に近い成熟した商業地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

JR巣鴨駅に近い中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの成熟した商業地域で、今後も現状を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊島区及び文京区内の類似地域の5事例を採用し、その中で規範性の高い査定価格から試算されており説得力を有する。一方、収益価格は方式の有する着実性や画地条件の制約等から若干低位に求められたが、賃貸経営目的の需要者も想定されること並びに対象標準地の最有効使用の観点からも斟酌すべき価格と思料する。本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本駒込地区の高台の住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力はある。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、規模のまとまった敷地は徐々に中層マンション化が進むものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、代表標準地との規準した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

白山地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力に変動はない。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。景気は回復しており地価の上昇傾向は続いている。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本郷通り沿いで最寄駅への利便性に優れたマンション適地であり、底固い需要に支えられ、周辺地域の地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模大の事例が乏しいため、広範囲に周辺の利用状況等が類似する事例を採用して試算した。開発法による価格は開発事業者の投資採算性に着目して査定した。周辺地域の新築マンション及びその用地に対する需要は底堅く人気のある地域であるから、試算価格の調整に当たっては、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中層店舗事務所、低層店舗、共同住宅等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層店舗事務所、飲食店等が混在する普通商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中低層店舗付共同住宅の多く建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域で、地域要因に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

折戸通り沿いに店舗併用住宅と店舗付共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域で、商況はそれほど活発ではないが、次第に建物の高層化が進むものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗付共同住宅と小規模店舗併用住宅等の建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域である。商業集積度が低く、店舗の賃料水準も住宅地並の水準で収益価格も低めに算出された。比準価格は、市場における取引事例に比準して求められた実証的な価格である。本件鑑定評価額については、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性、住環境とも比較的良好な住宅地であり、需要は比較的堅調で価格はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。昨今の住宅需要を反映し地価はやや上昇傾向となっている。

価格決定の理由

対象標準地周辺は戸建住宅を中心とする利便性のいい住宅地域である。比準価格は周辺類似地域の取引事例を中心に試算した価格で、実証的で市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地にアパートの建築を想定し求めた価格で収益性を表しているが、対象標準地は収益性より居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、より信頼性の比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。