地域要因

小規模な店舗が中心の旧来の近隣商業地域で、商業地域の空洞化が徐々に進行しているが、値頃感から地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市の近時の商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺分譲地の在庫が消化され、需給関係が好転し、今まで立地条件等から宅地開発が遅れていた地域についても宅地化が進みつつある。

地域要因の将来予測

中心部北西側の市街地の住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。値頃な分譲地は不足感があり地価はやや強含みである。

価格決定の理由

周辺にアパートもあるが、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されないため収益価格は低位に試算された。住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市の住宅地の不動産市場の推移・動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ハウスメーカーの土地取得意欲が旺盛になってきている。

地域要因の将来予測

当該地域は概ね熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。土地取引は前年並みにやや活発で、地価水準は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅や商業施設に程近く通勤者向アパートも散見されるが、自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であるので、収益資料には相対的に限界があるものと思料する。居住の快適性・利便性が重視される低層の住宅地域であることを考慮し、よって、収益価格は参考とするも、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た比準価格を妥当なものとして採用することとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道と北上川に挟まれた、街路や街区等が未整備な既成住宅地域であり、同一需給圏内での比較における競争力は弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅地域として熟成した地域であり、一般的要因の影響を受けるものの、地域内に特段の変動要因が認められないことから、今後とも現状を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心としながら、アパート等の収益物件も比較的多く立地する住宅地域である。しかしながら、地主による賃貸経営が大半であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で、また収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域であることから、本件では比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件がやや劣るが、中心部近接地域においては割安感のある地域で、ある程度の需要が認められるようになってきた。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並んだ、ほぼ熟成した住宅地域である。地域内には特段の変動要因はないので当面現状を維持し地価は横這い傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

収益価格及び積算価格は後記理由により試算しなかった結果、求められた試算価格は比準価格のみであるが、当該近隣地域における土地取引は自用目的の戸建住宅取得が主要な取引事由である。比準価格は精度の高い取引事例から導かれた近時の市場性を反映する信頼性が高い試算価格であるので、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市における住宅地の需給動向を勘案のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、土地需要も高く、他の近郊エリアの住宅地と比較して競争力もあることから、土地需要は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した比較的利便性の良い住宅地域で、価格形成要因に特段の変化はない。周辺地域の土地取引は個人間取引・住宅地分譲が数多く見られ、近隣地域を含めて土地需要は強く、地価は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

高校・大学に近く、周辺にアパートの収益物件も見られる。比較的利便性の良い住宅地域であるが、アパートは地主の資産運用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との検証を踏まえ、盛岡市内の住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は相対的割安感から上昇に転じていたものの、当該近隣地域より利便性の高い地域の需要が増えつつある。

地域要因の将来予測

開発から相当程度経過し、戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、住環境及び利便性が比較的良好な戸建住宅地であり、市場参加者である個人は、類似不動産の取引市場の状況、取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上記の手順を踏まえて求めた比準価格は、対象標準地の市場価値を的確に表示しており規範性は高い。本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市における住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性と良好な住環境を兼ね備えた住宅地域として需要が高く、取引価格もやや高位に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域としてほぼ熟成した状態にあり、格別の地域変動要因も認められないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

岩手大学に近接する関係で学生向けアパートが多く見られるが、旧来からの地主が資産運用目的で建設した物件で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。居住の快適性・利便性が重視される住宅地としての地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に留め、複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って試算された比準価格をもって、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

付近における新規分譲地の販売は比較的堅調で、新規分譲価格に対し、近隣地域の地価水準に値頃感が出てきている。

地域要因の将来予測

盛岡市北西郊外のほぼ熟成した住宅地域で、特に変動要因はなく、当面現状の環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、戸建住宅を中心とする第一種低層住居専用地域内にあって、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得を目的とする取引を中心に市場価格が形成される地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いで自動車交通量は多い。店舗の新たな進出や撤退もほとんどなく、郊外路線商業地域としての繁華性を維持している。

地域要因の将来予測

盛岡市中心部と盛岡ICを結ぶ幹線道路で自動車交通量は多く、西方の大規模SC開業後、店舗の集積度は高水準で推移しており、将来においても繁華性の高い路線商業地域としての地位を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域で収益物件も見られるものの、賃料水準が低迷していることを反映して収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は路線商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で取引動向を反映した価格である。従って、信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件の劣る古くからの住宅地域で、郊外住宅地との競合等により需要は減退傾向であり、地価も下落が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が所在する地域は、周辺には一部アパート等の収益物件も見られるものの、道路幅員及び画地規模の観点から賃貸用建物を想定することが困難であり収益価格は求めなかった。当該地域は自用目的の戸建住宅が取引の中心であることから、仮に収益価格を求め得たとしても相当低位な水準となることが予想される。したがって、市場の実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

盛岡市中心市街地の北部に位置する住宅地域であるが、街路条件等が劣ることから同一需給圏内での比較における競争力は劣る。

地域要因の将来予測

郊外の熟成された住宅団地であり、今後も現状の環境を維持するものと予測される。街路条件等が劣る近隣地域の相対的な競争力は低調なままではあるものの、同一需給圏内における宅地の供給過剰感は解消されつつある。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、第一種低層住居専用地域にあって戸建住宅を中心とする地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

画地規模が小さいが、空地の少ない熟成した地域である。好立地を背景に業種更新等による新規投資も見られ、景況は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準及び収益の2価格が求められた。比準価格は市場性を反映した適切なもので、土地賃貸が多い地域特性を考慮すれば十分な信頼性があるものと判断された。一方、収益価格は内容は吟味されているが未だ借り手市場を脱していないため収益力に限界があり、且つ、投資諸費用の上昇もあってやや安値に試算されたものと判断された。従って、本件の場合比準価格を中心として収益価格を関連づけて調整し鑑定評価額を上記の通り決定した。