地域要因

密集住宅に係る整備事業による周辺環境向上が期待されるが、画地規模の小さい住宅地の需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として熟成し、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。密集住宅に係る整備事業によって周辺居住環境の改善が緩やかに進むものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、京阪萱島駅徒歩圏内の地理的接近性を有する住宅地事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内ながら、画地規模の小さい住宅地の需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として熟成しており、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。徒歩圏に位置するものの画地規模が小さく選好性にやや劣り、需要の低下が懸念される。

価格決定の理由

比準価格は、主に市内南西部の最寄駅概ね徒歩圏内の小規模住宅地事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

萱島駅徒歩圏の一般住宅地域で、需要には回復の兆候も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は南水苑町西部に所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、転勤のための一時賃貸を除くと民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が発達していない。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内の住宅地域ではあるが、あまり人気のない土地柄であり、まだ個人消費等芳しくはなく、地価は下落している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、地元経済の回復は弱く、地価はまだ下落している。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心とした住宅地域であるが、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、周辺の標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員の繁華性の乏しい路線商業地域の地価動向は、下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

店舗・事務所のほか倉庫・共同住宅等も混在する繁華性の低い地域である。地価は依然、下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

需要者は収益性から投資する者も多いが、商業繁華性の低いエリアであり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はまだ低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格がやや低く求められた。一方、比準価格は、類似地域等から、路線商業地域の多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

工業地域の地価動向は、下落傾向に変わりはない。

地域要因の将来予測

工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。第二京阪道路の開通で利便性は向上したが、地価水準は、弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、比準価格は類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集しえた。貸し倉庫・工場もみられるが、その内容は個別性が強く、また賃貸市場は小さいため、収益価格の精度は劣る。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の商業地域ではあるが、顧客は大型店に流失し、一般的要因の影響等を受け新規投資等宅地への需要は弱く地価動向は引き続き弱含み基調にある。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅等が多い駅前商業地域として熟成しており、当面の間ほぼ現状のまま推移するものと予測する。地域要因に格別の変動はなく、地価動向は、引き続き弱含み傾向にある。

価格決定の理由

最有効使用から店舗兼共同住宅を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料がとれないため収益価格はやや低位に試算された。他方、取引は自己使用向けの取引がほとんどであり、比準価格は、豊富な取引事例から類似性の高いものを選択のうえ、価格形成要因を直接に比較検討して得られたもので説得性に富んでいる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をもふまえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

付近に大型商業施設が開業したが、現時点で需給に大きな影響は認められず、小規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成するなか、概ね現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向にあり、地価水準は概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性が高い住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向にあり、地価水準は概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。