地域要因

地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅を主とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸市場がなく、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大阪湾に近接し、津波等による浸水リスクが高い地域であり、地価は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

将来は、短期的及び中長期的に、人口減少・少子高齢化等の進捗により、空家等が増加し、過疎化が進捗すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、信頼性が高い5事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上の検討から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅等への接近性等に優れていることから、需要が根強い地域あり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅へ徒歩圏内に位置し、日常利便性が高い地域であることから、将来は、短期及び中長期的にも現状を維持すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い4事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年指定基準地等価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当該地域の地価は未だ回復に至らず、やや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。比準価格は対象標準地と類似する代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。駅徒歩圏外ではあるものの、良好な居住性等を背景に安定的需要が認められ、地価水準は横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進捗により、空家等が増加し、過疎化が進捗すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い3事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格形成要因の大きな変動は認められず、当面は現況を維持するものと認められる。津波の懸念のため当地域の需要は減少しており、地価は暫くは弱含みが続くと予測される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域であり、価格形成は収益性が反映されにくいと認められる。本件において求めた試算価格は比準価格のみであるが、規範性の高い取引事例を基に適切に補・修正を行っており、同価格は実証的な価格であると認められる。よって本件においては、比準価格を中心に、代表標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに指定基準地価格及び周辺標準地価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い4事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、転勤等の事情により一時的に賃貸される場合を除いて収益物件はほとんど見られず、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用においては、規範性の高い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。快速停車駅徒歩圏の良好な交通アクセス等を背景に底堅い需要が認められ、地価水準は概ね横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はないが、その利便性等から、地価動向は安定的である。

地域要因の将来予測

小規模建売住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、ほぼ現状の地域環境下で、また、地価水準については、景気の緩やかな回復基調を受け安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であることから、自用目的の取引が中心となっている。また、画地規模がやや小さく、共同住宅の想定は現実的でなく、かつ、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。