地域要因

本地域は住宅地としてほぼ成熟しているが、新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR線背後に形成された住宅地域として利用は安定的で大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域はJR線背後に形成された戸建住宅中心の住宅地域で、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ本地域は生活環境に優れた高台の比較的新しい住宅地域であり、地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として利用は安定的で、今後も現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは地域性や経済面から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家集落を形成し従来から外部からの流入はほとんどなく住民の高齢化もあり需要は低く地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

農家住宅が多く外部からの流入はほとんどなく地域要因の特段の変化はないため現状を維持するものと予測する。土地需要は弱含みであり地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内に存する旧来からの農家集落地域で共同住宅が周辺に存在せず賃貸物件を想定することが非現実的であるため収益価格の試算は行わない。自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標として価格が形成されることが一般的であることから、本件では比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境に恵まれた住宅団地内にあり、比較的安定した需給動向にある。

地域要因の将来予測

居住環境や生活利便性に優れた大規模住宅団地として需要は安定している。新興住宅団地との競合はあるが、底堅い潜在的需要を背景に、地価はおおむね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域内にあって、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断される。このため、収益価格の試算は見送った。自己使用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標とした価格の決定が通常である。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では農地が残るが、宅地への転換等の大きな動きはない。

地域要因の将来予測

農地が残っているが、大きな変動要因は認められず、当面の間、現状維持でいくものと予測する。

価格決定の理由

アパートなどの収益物件も見られるが、標準地程度の画地規模において共同住宅を想定することは非現実的である。このため、収益価格の試算は見送った。よって、本件では規範性の認められる取引事例により求め、市場性を反映した試算価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変動要因は認められない。本地域は地縁性も働き外部からの需要は弱いものと思料され、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は既成の住宅地域であり大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は既成の住宅地域であるが、標準地で賃貸経営を想定することは経済合理性に欠けるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的生活利便性に恵まれた住宅地域として、熟成度を増してきている。

地域要因の将来予測

今後、徐々にではあるが、残された農地では宅地化が進められるものと予測する。

価格決定の理由

標準地程度の画地規模では、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断される。このため、収益価格の試算は行わなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての競争力はやや劣る地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

市内西部の住宅地に需要が集まっていることもあり、東部にある当地域内の農地において宅地化が大きく進捗する可能性は小さい。当面の間、おおむね現行どおり推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか農地も残る地域で、自己使用目的の取引が主体である。賃貸市場は未成熟であり、このため収益価格の試算は行わなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧道沿いの既成住宅地域で、災害リスクがあるため需要は弱含みで、地価は依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

旧道沿いの既成住宅地域として熟成しているが、沿岸部等は災害リスクから需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等に賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は旧道沿いの既成住宅地域で自用目的での取引が主であり、快適性が重視される地域である。また、本件では取引時点が新しく代替性の認められる事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場立地条件が劣る事から交通利便性を活かした工場地域として推移すると予測される。

地域要因の将来予測

中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、周辺の工場跡地が開発され住宅地に転用されるなど土地利用の変化が見られる。当地域への工場の需要は減少傾向にあり地価水準は下落で推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸工場や貸倉庫はみられず、賃貸市場が未発達であるため収益価格は求めなかった。比準価格は、市街地内の工業地より収集した類似性のある取引事例より求められており、市場の特性を反映した信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。地域内に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。国道258号との交差点に近いが立体交差のため通過交通が多い。需要はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域における取引価格水準を重視して価格が形成される地域であるため、近時の取引市場動向を反映する比準価格の相対的信頼性は高い。低層店舗の一棟貸しを想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は駅前の既成商業地域で、顕著な変動要因はない。郊外型大型店への客足流出により、需要は低迷し、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地郊外の多度駅前の既成商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変動要因は認められない。新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として成熟しており、今後も現況用途での利用が継続するものと予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。