地域要因

駅前商業地域の商況はほぼ従前通りであり、地域要因に特段の変動は見られない。長年下げ続けた駅前商業地域の地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

駅前の府道沿いに各種小売店舗、遊戯施設、商業ビル等が建ち並ぶ商業地域として大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、富田林市及び隣接する羽曳野市内にある類似商業地域に所在する取引事例を採用して試算した。一方、収益価格は、共同住宅付店舗を想定して試算したが、商況がやや低い地域にあるため低位に試算された。以上より、市場の実勢を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏の住宅地域であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域であり、最寄り駅から比較的近いところから、地価は概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅の徒歩圏に位置する小規模一般住宅地域及び共同住宅の混在する地域である。しかしながら地積の点からも、収益物件を想定することは困難である。従って収益価格は非適用とし、自用目的の取引事例が中心であることから、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの価格均衡を踏まえ近時の市場動向等総合勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、最寄り駅徒歩圏の地域であり、地価は底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、標準地は一般住宅の多い地域に存し、画地規模の観点からも合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であるため、収益価格の試算は断念した。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、取引件数も数少なく、需給は依然として低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、収益物件は少なく賃貸市場は未熟である上、賃貸共同住宅を想定することが困難な立地環境にあるため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠隔の丘陵地にある当地域は、閑静な居住環境にあるが、生活利便性に劣る面があり、不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された戸建住宅地域であり、概ね現状維持で推移すると予測する。ただし、富田林市では人口減少が続いており、駅から少し離れた当地域では、地価は緩やかな下落が続いている。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の低層戸建住宅から求めたものであり、市場の実勢を反映した価格が求められた。一方、当地域は公法上の規制から低層戸建住宅に純化しているので収益還元法は適用しなかった。評価においては、説得性のある比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、市中心部から遠く選好性も低いため、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

小規模住宅等が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。中心部から外れた立地環境にあり、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、収益物件は少なく賃貸市場は未熟である上、賃貸共同住宅を想定することが困難な敷地規模であるため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見られず、丘陵地に開発された閑静な住宅団地としての需要は底堅く、地価はほぼ横ばい状態である。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと考えられる。数年前より景気回復が見られ不動産需要が堅調なので、地価はほぼ横ばい状態になっている。

価格決定の理由

比準価格は、梅の里団地と金剛ニュータウンの低層戸建住宅地域の取引事例から求めたものであり、市場の実勢を反映した価格が求められた。収益還元法は、対象地域は公法上の規制から戸建住宅に純化しており、賃貸収益物件は見られないので適用を断念した。以上より。評価においては、説得性のある比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、工業地として熟成しており、地価はほぼ底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い工業地・工住混在地の取引事例から試算されており、実証性の高い価格である。一方、対象標準地周辺における賃貸市場は成熟しておらず、適正な賃料水準の把握は困難であるため、収益価格の相対的信頼性は劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模工場が建ち並ぶ工業地域として熟成しているが、依然として中小企業の設備投資意欲は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模工場や倉庫が多く見られる工業地域に存して、取引は自己業務用目的が中心であることから、同一需給圏内の工業地の取引事例より試算した比準価格は、市場の実態を反映して説得力がある。一方、収益価格は、当該地域は賃貸市場が未成熟で、適正な賃料水準が見出し難く、収益価格の信頼性は低い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域であり、商業施設の入替りは認められるが、特筆すべき変動要因は認められない。底値感から需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件の取引は少なく、賃貸不動産はアパート・マンションが主で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し、低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、代表標準地との検討の上、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は認められず、地価は一般的要因の影響により下落率は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、今後も大きな変化もなく推移するものと予測する。なお、当該地域の地価は下落率の縮小が認められる。

価格決定の理由

最寄駅に徒歩圏に位置する一般住宅、共同住宅等が混在する一般住宅地域で、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸マンションも散見される程度である。自用目的の取引事例が中心であり、投資に見合う賃料が収受できないことから収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を中心に、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏内ながら古い住宅地域であるため、外部からの流入が少なく地価は若干の下落基調にある。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成している様相を呈しており、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。需要はやや弱く地価は若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域のため賃貸市場は未成熟であり、街路条件や建築コストの上昇等から経済合理性に適う賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向は低迷している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。駅徒歩圏外で需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸事例の収集は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。