地域要因

竜田川と北側山林との狭い範囲に開発された住宅地域。駅徒歩圏に存するものの、周辺には同品等の住宅地供給が多く、地価は引き続き下落となった。

地域要因の将来予測

竜田川と山林に挟まれた狭いエリアに開発された住宅地域である。やや面的拡がりに欠ける住宅地であり、周辺では同品等の住宅地供給が多く需給関係は供給超過状況にある。今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣にアパート等の収益物件は立地していない。行政条件の厳しい戸建住宅地域であり、収益性からの価格接近には馴染まないと判断し、収益価格は試算しない。比準価格は、平群町の他、隣接する斑鳩町、三郷町内の類似性の高い複数の取引を基に試算しており、現在の不動産市場を適正に反映する実証的な価格である。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅が存する住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は依然弱含んでいる。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

 採用事例は、対象標準地と比較可能な多数の事例資料を適正妥当に収集・分析しており、信頼性に問題はない。周辺には、転勤等の一時的な賃貸を除き、アパート等の収益物件は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地域として良好な住環境を維持してきたが、相対的な有効需要の減少により地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古くに開発された住宅地である。住宅地としては熟成しているため、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、近鉄生駒線より西側の丘陵地にある住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられないことから、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

 採用事例は、対象標準地と比較可能な多数の事例資料を適正妥当に収集・分析しており、信頼性に問題はない。周辺には、転勤等の一時的な賃貸を除き、収益を目的としたアパート等は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣は平群駅近接に存する戸建住宅地域であり、周辺の大規模開発住宅団地に比して下落率が小さく、また、縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

平群駅近接の戸建住宅地域であり需要はやや回復傾向にある。将来的には周辺に残存する市街化区域農地が徐々に宅地転用されると思料され、地価も下落率が縮小していくと予測する。

価格決定の理由

周辺エリアには一部に小規模な共同住宅等も見られるが、近隣地域内に収益物件は立地していない。近隣は居住快適性を指向する土地50坪程度の戸建住宅地域であり、収益性からの価格接近には馴染まないと判断し、収益価格は試算しない。比準価格は、平群町内で駅徒歩圏に存する住宅地取引を基に試算しており、現在の不動産市場を反映する実証的な価格である。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域であるが、丘陵地にあり駅から遠方であるなど生活上劣っているため需要は希薄で地価は下落状況である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主とする住宅地域であり将来的にも現状を維持して推移するものと予測される。駅よりバス便の奈良県中部方面の住宅市場は未だ低調で地価水準については今後ももう少し下落傾向を続けると予測される。

価格決定の理由

自己使用目的が主体の1低専の戸建住宅地であり快適性等住環境を中心に市場にて選別される地域である。従って、貸家としては転勤者が一時的に定期借家として賃貸する程度であり、賃貸市場は成立していないため収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を採用して代表標準地価格との検討を踏まえて本件適正な鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内の旧集落に存する既成住宅地域で、地域要因の大きな変動はなく、需要は引き続き低調であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする調整区域内の既成住宅地域であり、従来から需要は低調である。今後も地域要因の大きな変動は見られず、現状維持で推移すると思料され、地価は緩やかな下落傾向と予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の旧集落地域に存するため、収益物件は存在しておらず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内に存する類似性の高い複数の取引を基に試算しており、現在の不動産市場を適正に反映した実証的な価格である。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域である。周辺に需要を喚起するような開発等は見られず、また一般的要因の影響から地域の住宅需要は依然低迷している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。地価水準については、依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅を主として開発された住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

近隣地域は最寄駅が王寺でJR線の交通利便性と商業施設で顧客の安定した需要があり地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模戸建住宅が建ち並び今後も現在の状況で維持するものと予測する。王寺駅に近く駅周辺には大規模商業施設が建ちJR線の運行本数も頻繁で交通利便性が良く、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は勢野東、勢野北、三室等の街路、駅商業接近、環境、用途地域等が類似する規範性のある取引事例を収集した。時点修正、地域要因の比較等を適正に実施し算定された比準価格は信頼性がある。収益還元法は1低専の戸建住宅地域で賃貸は転勤等で散見される程度で規範性のある賃貸事例の収集に限界があり適用を断念した。そこで代表標準地との検討を踏まえ規範性、信頼性がある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は高台に位置する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道拡幅工事が進捗しており、沿道の地価水準は安定的に傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内から類似性の高い取引事例を採用して求めたが、各種要因格差の補正は適切に施されており、市場実態を反映した信頼性のある価格が求められた。一方、収益価格を求めるにあたっては沿道店舗を想定したが、類似性の高い収益資料の収集は困難なため、その精度は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域はJR王寺駅前の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域はJR王寺駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。