地域要因

商業の中心は幹線道路沿いの路線商業地域へ移行しつつあり、景気の不透明感と相俟って、当該地域の不動産取引は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅に近い近隣型の商業地域であるが、店舗の需要は全般的にやや低く、また賃貸収益市場の成熟の程度もやや低く自用目的の取引が中心と考えられる。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のように決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は比較的良好ではあるが、一般的要因の影響も受け、需給動向はかなり、安定している。

地域要因の将来予測

需給動向に関しては概ね横ばいである。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

規模等をも考慮すれば規範性の高い共同住宅等の収益物件の資料はほぼ皆無であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていることから比準価格には説得力が認められる。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現状を維持するものと予測する。中和幹線周辺の住宅地の需要は堅調であるが、小規模画地が中心の当地域の住宅地の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用目的での取引が中心の小規模低層戸建住宅地域である。周辺地域には収益用不動産も存するが、対象標準地は地積が小さく、また地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格を算出しても相当低位に試算されるものと判断する。したがって、収益還元法は適用せず、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は未だ弱含みから概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としては熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含み∼横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

収益物件はほとんどなく、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高いものを複数得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格が説得力を有している価格であると判断し、これを採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

街路の幅員がやや狭いものの、大和八木駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地域で、街区も整然としていることから、地価の上昇幅が拡大している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ利便性に優れた住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は橿原市中心部の「大和八木」駅から徒歩圏に位置し、周辺には賃貸用の共同住宅等の収益物件も多く見られるが、対象標準地の画地規模を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。快適性や利便性が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

奈良県中和地区随一の名声を誇る閑静な住宅地域であり、市場に供給される物件が少なく、稀少性も認められるため、地価は依然上昇を続けている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として従来から根強い需要が認められる地域である。熟成度は高く、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、周辺においてアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に徒歩圏内に立地する生活利便性に優れた住宅地域である。需給バランスは安定的に推移しており地価は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、小規模住宅とアパ−トが混在する住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。標準地の存する地域は収益物件も見受けられるが相続対策等の目的に留まり、自用目的の戸建住宅が大半の面的位置を占める。こうした地域性のため規範性ある賃貸事例の収集がでず収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発による一般住宅の建設が目立つ状況にあるが、路線商業地域としての繁華性は低下傾向にあり、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域であるが、中和幹線の開通によって沿道型サービス用地としての当該地域の市場性が減退しており、商業繁華性は徐々に低下していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗や営業所等が立地する路線商業地域であるが、定期借地等を活用した出店形態も多く、売買取引に関しては自用目的のものが中心である。また、低層店舗等を中心とする路線商業地域においては、地価水準に見合う賃料を収受することが通常困難と考えられること等から、収益価格はやや低位に試算された。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められず、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

中小規模の工場、住宅等が混在する工業地域で、当分の間、現状が維持されるものと予測する。企業の国内回帰選好等により、工場地需要は回復しつつあるものの、当地域の地価は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用の工場のほか、戸建住宅や賃貸共同住宅も若干見られる工業地域であるが、標準的な画地規模等からみても、賃料水準の低下等で収益用不動産が成立しにくい地域であり、自社所有目的での取引が中心となっている。したがって、収益還元法は適用せず、広域的に選択・採用した取引事例から適切に算出された比準価格を採用して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 地域要因に変化はないが、最寄駅から徒歩圏で比較的根強い需要がある住宅地として、当地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後とも比較的閑静な住環境を維持していくものと予測する。最寄駅に近く人気のある住宅地の地価は、やや上昇基調にあるものと考える。

価格決定の理由

 近隣地域は自用目的での取引が中心の低層戸建住宅地域である。近隣地域内に収益用不動産は見られず、賃料が低下し、地価に見合った賃料水準が形成されていない等、近隣地域は収益性に馴染まない地域である。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は試算せず、指定基準地の価格の変動状況等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横ばい傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域であり、今後とも伝統的建造物群保存地区内の住環境を維持していくものと予測する。当該地域の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は1中専内の低層戸建住宅地域であり、文化財保護法による伝統的建造物群保存地区内であり、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、信頼性のある比準価格を採用し、収益還元法は適用せず、また代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を主とする住宅地域である。特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因の影響もあり、やや下落基調で推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し比準価格を試算した。こうして得られた価格は現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。一方、近隣地域は自用目的の戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟である。こうした地域の特性のため信頼性のある賃貸事例の収集ができず、収益還元法の適用を見送っている。以上より代表標準地との検討を踏まえ、市場性を忠実に反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積度の高まりが期待される橿原市の中心商業地域であり、店舗需要等についても一定の引き合いが認められ、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域では、地縁者等による自用目的での売買が比較的多く、不動産取引に当たって、市場における実際の取引価格を指標として売買価格が決定されるケースも目立つ。また、売買取引が稀であるため、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況に至っていない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。