地域要因

調整区域内の既成集落地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域の変動を促す要因もなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は農家集落地の住宅需要が低調なこともあり、暫くは緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域のような農家住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性良好な住宅地域であり、地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近鉄弥富駅徒歩圏に位置し、一般住宅が建ち並ぶ利便性の良好な住宅地域。地域要因に特別の変動はなく、当面は現状で推移するものと思われ、安定的な需要があることから、地価は横這いで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内に存する住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内にあるものの、需要は限定的であり、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準はやや弱含み傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、市街化調整区域に存し、収益物件は殆どなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。また、対象標準地は、一般住宅、農地等が見られる住宅地域に存し、価格形成は収益性よりも快適性・利便性が重視され、自用目的での取引が中心である。したがって、市場動向を勘案のうえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地の検討及び単価と総額との関係をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く農地も見られる住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、弥富市内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、特に価格に影響を及ぼすような地域要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は安定的に推移しており、今後も概ね横ばいの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

小売店舗を中心とする駅に近い商業地域であり、地域内に格別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

本来、収益性が重視される商業地域であるが、当該エリアが利回り、賃料等のインデックス等の整備がなされていないために土地部分のキャップレートの査定や建物に帰属する純収益の査定等に困難を伴ったため、実証的な比準価格に比し相対的な規範性は低位にあると思料される。したがって、取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集落内小店舗が見受けられるものの農家住宅中心の地域であり、変動要因に乏しい。地価は低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及は農家住宅を中心とした住宅地域てあり、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、しかも行政的条件から、収益建物を想定することは非現実的で、実現性がないため収益価格は試算しなかった。また快適性をより重視する住宅地域であることから、客観的で市場性を反映した比準価格を採用するとともに、代表標準地との価格検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で地域の発展性に乏しく地域要因に大きな変化は無く、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺に農地が多く残る住宅地域で、宅地開発の動きもほとんどなく、今後とも現状にて推移するものと予測する。変化に乏しい地域のため、地価水準は安値で安定しており横ばい傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引がほとんどである。同一需給圏内において信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅等の賃貸需要はほとんどなく、賃貸市場が未成熟なため非適用としたことは実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

佐屋駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での人気は普通で地域要因に大きな変動は無く、地価は概ね横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新庁舎に比較的近い既成住宅地域であるが、需要は本格的な回復基調にはない。地価は横這いに推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域で、当面特段の地域変動要因はなく、今後も概ね現状で維持するものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的であることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。外部の経済環境にもよるが、需給関係が改善してきており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。