地域要因

南万騎が原駅に至近で、住環境が良好な街区整然とする住宅地であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

南万騎が原駅徒歩圏の区画が整然とした良好な住宅地域であり、特に大きな変動をもたらすような要因は認められないため、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にアパート等も散見されるが、純粋な収益目的でなく地主による節税対策のためであり、地域内での土地取引の大半は自用目的と判断される。よって、市場の実態及び動向をより的確に反映していると認められる比準価格を標準に、低目に求められた収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅へ徒歩可能圏内で、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅以外の用途が見られる住宅地域で、当面は現状のまま推移すると思料される。当面、地価はほぼ横ばいを辿ると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心としてアパートやマンション等も見られる住宅地域である。賃貸市場は一定の成熟はみられるが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていない状況である。むしろ、不動産市場では、収益性よりも居住の快適性・利便性から価格が形成されている。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二俣川駅南口駅前再開発事業や神奈川東部方面線が進展し、二俣川駅から徒歩可能圏内で、居住環境が良好な住宅地域のため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

画地細分化傾向が見られるものの、格別な変動要因は認められず、今後とも現況維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ居住の快適性を重視する住宅地域である。取引市場おいては、容積率が低いこともあって、収益目的より自用又は転売を目的とする割合が多い。従って、本件では市場性及び取引実態を反映する比準価格を標準に、低目の収益価格を参酌して、更に代表標準地から求めた価格との均衡を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、需要は安定的であり、地価は上昇に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、今後も概ね現況を保守すると予測する。地価は当面堅調に推移すると思料される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も散見されるが、基本的には快適性を重視する住宅地域であり、地価に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低めに求められた。本件では、比準価格を標準に収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の需要は南向きの物件を中心に引き続き堅調に推移しており、他地域との格差は広がっている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見られないため、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

区画整然とした閑静な住宅地域にあり、取引目的は主として取得者の居住用である。公法上の規制も厳しく、収益性より居住の快適性を重視した価格形成がなされているため、収益価格は比準価格に比して大きく下回った。よって、豊富な取引事例から試算し、より実証的な比準価格を重視することが妥当と判断し、収益価格をも比較考量の上、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

弥生台駅からバス便又は徒歩限界圏内の区画整然とした住宅地域である。閑静な住宅地であることから一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域である。北東向のやや傾斜地であるが、日当たりも良好である。地域に特段の影響を及ぼす要因は無く、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定区域内の中規模一般住宅地域である。周辺地域に賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実需要取引が中心であり、賃貸市場は熟成していない。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅より徒歩圏で居住環境の良好な住宅地であるが、価格水準は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い成熟した住宅地域であり、一部では画地の分割による小規模化も見られるが、当面はほぼ現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等も見られるが未利用地の有効利用で、賃貸事業を目的に土地取得から始めて採算がとれる地域ではなく、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似地域で信頼性の高い取引事例を得られた。典型的需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし比較して意思決定する。よって、市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

二俣川駅南口駅前再開発事業や神奈川東部方面線が進展しており、二俣川駅から徒歩圏内で住環境が良好なため、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として、収益性より居住の快適性が重視される傾向にあり、公法上の規制等から、土地価格に見合う収益の確保は困難である。取引は自己用又は転売、開発分譲目的が一般的であり、最寄り二俣川駅の再開発事業の進展に伴い利便性向上が期待できるため、需要は堅調である。従って、本件では市場性及び地域の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや起伏のある徒歩圏の住宅地域である。地域要因に特段の変動はないが、住宅需要は堅調であり、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくが、長期的には一部の低未利用地に一般住宅等が建築され、低層住宅地域として純化していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一部でアパート等の賃貸住宅も見られるが、自用目的の一般住宅の取引が中心である。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近条件から、地価は横這い基調に推移している。

地域要因の将来予測

二俣川駅のほぼ徒歩限界圏の住宅地域に位置しており、今後とも現在の住環境を維持していくものと思料される。当面、地価はほぼ横ばいに推移すると予測される。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地主による主に節税対策としてのアパート等の収益物件も散見されるが、自用目的が取引の中心となっている。よって、本件では多数の実際の取引事例に基づいて市場性を実証している比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

画地規模が大きい住宅の多い地域であるが、画地の細分化の傾向が顕著である。

地域要因の将来予測

区画の細分化傾向が見られるものの、当該地域には格別な変動要因はなく、今後とも現況維持で推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、低層戸建住宅が中心で中規模の画地が多い住宅地域である。アパート等も混在するが、自用目的の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域であることから、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記とおり決定した。