地域要因

豊島区南部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価はやや強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ同一需給圏内の公示地等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地縁的選考性のやや強い地域であり、需要は底堅いが、供給は少ない。

地域要因の将来予測

東京メトロ副都心線の開業（平成20年全線開通）により、更に交通利便性が向上した地域である。古くからの低層住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅の多い閑静な住宅地域で、アパートや賃貸マンション等の新規供給は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引される地域の実情を勘案して、実証性に優れる比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近の戸建て住宅中心の閑静な住宅地で、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

住環境、利便性ともに良好な住宅地で、規模のまとまった画地は徐々にマンション用地等に転換されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣は、目白通り背後の交通利便性に優る戸建住宅の多い住宅地域で共同住宅等も散見される。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心で収益用目的のものは少ない。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、雑司が谷駅の熟成に伴い、当該地域の相対的位置は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は繁華性に欠ける商業地域である。近隣地域の立地条件からは賃貸収益目的の取引も想定されるが、標準地は行政条件等の制約があり、収益価格はやや低位に試算される結果となった。よって純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、自用または自社利用を含む利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今後はオフィス需要より立地を活かしたマンション需要が期待され、上層階の住宅化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

豊島区東部の幹線道路沿いに存する規範性の高い事例を採用し、補修正及び要因比較とも適正に行なわれているので、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地はやや距離があるとは言え、池袋駅徒歩圏内の商業地であり収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口の高度商業地域。収益性等に優り店舗・事務所の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

60階通りを始め、池袋駅東口の商業地域では西口に比べて新規出店の動きが数多く見受けられる。当該地域は池袋駅東口駅前に位置する繁華性の高い商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

池袋駅周辺の高度商業地の事例が少なく価格が乖離した事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

池袋駅東口近くの立地・繁華性に優る商業地域であり、景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

池袋駅東口の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ熟成した商業地域。東口エリアにおいて新規開業・開発案件が複数見られるが、当該地域では特段の変動要因は見られない。当面は現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は現状の利用状況を踏まえ、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は池袋駅近くの準高度商業地であり、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、比準価格に収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華な池袋東口駅勢圏内の回遊ルートからは外れた背後に位置し、小零細規模の飲食店等が多く繁華性がやや劣る商業地域。地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

中低層の店舗付共同住宅または店舗付事務所等が混在する裏通り沿いの商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は一般的要因を受けて上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目した価格であり実証的かつ客観的な試算価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論的な試算価格である。 標準地の最有効使用は店舗付共同住宅地ではあるが、2階ならば事務所・事業所等としての利用も考えられることから、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格をも関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区と文京区の区境付近に位置し住宅のほか作業所等も見られる混在地域である。住宅需要は底堅く、景気回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅・アパート・作業所等が混在する地域に位置し、自用目的の取引が中心であることから、需要者は居住の快適性や利便性を重視する傾向にあると判断される。このような地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低めに試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区北部の街路連続性がやや劣る既存の住宅地域である。一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅からも徒歩圏内に存するなど利便性に優れた地域である。近隣では都市計画道路事業が進展しており、当該地域への波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、周辺では平成27年春に豊島区新庁舎が竣工し、都市計画道路事業も現在進捗中で、利便性の向上等が見込まれる。当面は現在の住環境を維持するものと思われる。

価格決定の理由

同一需給圏内の規範性を有する事例を採用し補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は都心への接近性に優るので近隣周辺には多数の共同住宅が存するものの、道路幅員により建物床面積が制限されるので、収益価格はやや低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。近隣地域には小規模な共同住宅も見受けられるが、基準容積率も低く収益性を選択の主標とするものとは認めがたい。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断し、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。