地域要因

豊洲エリアのブランド力の向上により、共同住宅地域としての熟成が進んでいる地域であり、引続き地価は根強い上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

やや古いマンションが多い地域であり、将来的な建替えは見込まれるが、利用状況に変化はないものと予測される。マンション敷地に対する需要は堅調であり、地価は引続き上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

江東区を代表する湾岸の分譲マンションエリア。取引事例比較法では、各事例から得られた価格のばらつきが大きいため、比準価格の説得力は劣るものと判断した。開発法では、湾岸部における大手デベロッパーによる分譲事例を用い、市場参加者からの聴取等を参考に費用や利回り等を査定しているため、開発法による価格の信頼性は相対的に高いものと判断した。以上より、開発法による価格を重視して比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建築費高騰の影響は継続しつつも、纏まった規模のマンション素地については、開発業者の用地取得意欲も依然旺盛で、好立地物件は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。

価格決定の理由

標準地は共同住宅地域に存するため、主にデベロッパーの投資採算性を重視して取引が行われる傾向にある。取引事例比較法は、規範性の高い事例を中心に比準価格が求められた。開発法は、試算過程における各項目を現実的かつ妥当な範囲で査定できた。需要者の取得価格検討プロセスに則った当価格は説得力を有する。したがって開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

湾岸エリアに存する住宅地域であり、当該地域の需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層階では店舗・事務所も見られる住宅地域であるが、商業性は低いため、今後はより住宅地域としての熟成度が増していくことが予測される。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、戸建住宅又は自宅兼共同住宅としての利用目的の個人、あるいは投資用共同住宅又は店舗・事務所兼共同住宅としての利用目的の個人投資家が中心である。当該需要者は、主として代替・競争関係にある不動産の取引価格及び収益価格に着目して取引意思を決定する。したがって、市場参加者の行動原理をよく反映した比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オリンピック開催決定後、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅需要は落ち着きを見せている。

地域要因の将来予測

近時、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅市場は、近時、落ち着きをみせているが、都心への接近性に優れ安定した住宅需要が見込まれることから当面は地価の上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建密集エリアに存し、取引規模も高額にはならないため、自用目的での個人が需要者の中心となる。かかる需要者は市場性・代替性を重視し意思決定を行うことから比準価格の説得力は高い。各手法の適用において採用した資料の規範性は同等であり、各試算価格の相対的信頼性は同程度であるが、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格による検証を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湾岸地域のマンション販売市場は落ち着きつつあるものの依然として堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への利便性が高く、職住接近が選好される社会情勢を背景に今後とも高層マンションを主体とする地域へと純化していくものと予測する。分譲マンション販売価格の上昇の影響から地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

湾岸の住居系地域にあり、中心需要者はマンションデベロッパー等である。比準価格は適切に補修正を行い求められ精度は高い。開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しているが、供給動向等を勘案すると流動的側面が強い。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

都心への交通利便性の良さからマンション化が進行している住宅地域であり、好立地の都心部のマンション需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への交通利便性に優れた中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域である。マンション地域としての熟成度を高めており、底堅いマンション需要により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者はマンションデベロッパーである。当該主たる需要者は、主に事業採算性に着目して取引意思を決定するが、一方で代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。取引事例比較法の適用において比較的規模の小さい取引事例が多かった点を考慮のうえ、典型的な需要者の行動原理をよく反映した開発用による価格を重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京五輪期待等から需要は堅調だが、湾岸部における新規供給が続いており、在庫調整の懸念から、需要者の取得意欲はやや慎重になりつつある。

地域要因の将来予測

湾岸部に共同住宅のほか、小規模店舗や低層住宅も残るが、将来的には敷地の集約化が進むものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、小規模店舗も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

混在型の住宅地域として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化は認められないため、当分は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は居住環境を重視する住宅地域に存するが、一部事務所等も見られるほか、近隣地域及びその周辺地域においては賃貸市場が成熟しており、近時は収益性をも勘案のうえ取引が行われる傾向にある。したがって本件では、規範性の高い取引事例が収集でき、相対的に説得力が優る比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに江東区における近時の住宅地の需給動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。隣接の月島1丁目西仲通り市街地再開発事業が進んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、主として地縁的選好性を有する個人や個人事業主等である。これらの需要者は、低層階を店舗とし上層階を居宅、共同住宅とした利用が一般的であり、収益性及び生活利便性、快適性等を比較考量して取引を行う。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格のそれぞれを尊重し関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

湾岸エリアのマンション市場は、都心へのアクセスにも優れているが、販売動向はやや低調に転じつつあり、地価の上昇も鈍化傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、販売状況や地域ごとの希少性の程度などの影響を受けやすく、比準価格はこの様な市況を反映した価格である。一方、マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲・賃貸マンション業者等が中心であり、収益価格は採算性に着目し、収益性を反映した価格である。本件においては、比準価格及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オリンピック開催決定等により周辺地域の環境整備への期待等から土地取得意欲は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の最有効使用は高層の店舗兼共同住宅の敷地であり、中心となる需要者は不動産業者やマンション開発業者のほか不動産投資ファンド等である。対象標準地の存する湾岸地区は、将来的な周辺環境整備への期待を含み取引が行われる傾向を有している。従って、市場の特性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、不動産の需給動向等を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。