地域要因

中小規模の一般住宅、アパート等が混在する横須賀市の中心部からは、かなり離れた住宅地域であり、依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には、アパート等も見られるが、小規模一般住宅の自用目的での取引が中心である。比準価格は、類似する取引事例の中から適切な取収集選択を行い、地域要因等の比較を施し求め、その実証性及び信頼性は高いものと判断する。収益価格は、そもそも賃貸アパートが少ない等低位に求められたものと判断する。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀市南西部に位置し、駅徒歩圏だが需要は低調である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の属する地域にはアパート等の収益物件も見受けられるが、不動産取引の中心は自己使用目的の居住用不動産である。よって不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、想定要素の介在する収益価格の信頼性はやや劣ると判断される。したがって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の高台に所在するが、最寄駅までの道路幅員が狭く、需要が強い地域ではない。

地域要因の将来予測

住宅団地として熟成しており、今後ともほぼ現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での取引が中心である。比準価格はその実証性信頼性は比較的高いものと判断される。収益価格は収益性を指標とするが、アパートは地主が土地の有効活用の手段として建築される事が多く、また投資に見合う賃料が得られないため、低位に求められたものと判断される。収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との規準価格との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

海に近く自然環境は良好なため需要は堅調であったが、震災後は需要が落ち込んだ。しかし、その影響はほとんどみられなくなった。

地域要因の将来予測

自然環境にも恵まれた立地から、住宅地として熟成している。大震災後、海に近いことが心理的に敬遠されていたが、その影響はほぼみられなくなった。

価格決定の理由

周辺は最寄駅から徒歩圏内の地域で、アパート等もみられるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏で地区計画により雛壇状に造成された比較的良好な住宅地域である等から、駐車場等の空地も減少している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が見られるやや高台の住宅地域であり、特段の変動要因はないが、景気回復基調の中、徐々に需要は増大していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅が見られる高台の住宅地域で、周辺は最寄駅から徒歩圏内に位置することからアパート等の賃貸物件も見られるが、概ね、自己利用を目的とする戸建住宅地域である。よって、本件では、実際の取引を反映した市場性に着目して求められ信頼性の高い比準価格を重視しつつも、居住の快適性等住宅市場で賃料に反映しにくい等相対的に低位に求められたものと思料する収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模チェーン店に客足が流れ、当該地域の商況は相変わらず、活気がない。従来の店舗からコンビニへ業態を変えつつある店舗も多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は商況が良くないため、店舗を借りてまで商売を行うものは少ない。そのため、賃貸需要が弱く、投資額に見合う賃料が取れず、収益価格は低位に留まり投資採算性がない。比準価格は現実に市場で発生した信頼性の高い取引事例を基に比準して求められたもので、実証的客観的な価格で、説得力を有する価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

YRP野比駅から徒歩圏の良好な居住環境の住宅地域であるが、市内の中心部からはやや離れ、依然として、地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

駅より徒歩圏内の区画整然とした中規模分譲住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状を維持し、良好な住宅地として推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺は最寄駅から徒歩圏内の地域で、アパート等もみられるが、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅はバスでJR衣笠駅、交通利便性が劣り、地元の産業も乏しく、人口の減少傾向が続いており、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

買物利便性は良好だが、最寄駅バス圏にあるため、駅近くの住宅地域や新興の分譲住宅地域と比較して競争力は弱く、地価の下落幅は拡大傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後も現環境を維持すると予測する。利便性良好な市中央部で宅地供給が進む中、利便性が劣る当地域の競争力は弱く、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引は殆どなく、取引の中心は自己の居住用物件である。よって、市場参加者は主として住環境・生活利便性等の良否に重点を置いて意思決定をするため、不動産の有効需要を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住民の高齢化や世帯構造の変化により、敷地分割による小規模画地も増えつつある。住環境等の地域要因については特段の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した中規模戸建住宅地域として、現状のまま推移してゆくものと予測する。バス圏域で住民の高齢化も顕在化しつつあり、地価も弱含みと判断する。

価格決定の理由

自用の戸建取引が中心の地域である。最寄駅からバス圏域であり、駅周辺の物件とは異なり収益物件は地権者による遊休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、かつ近隣地域等の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街並み優れる住環境良好な住宅地域であるが、交通利便性が劣るため、同一需給圏内における選好性は弱く、地価下落は継続している。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は引き続き下落基調にあり、この傾向はしばらく継続するものと予測される。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした高台の熟成した分譲住宅地域である。バス便であるため、交通の利便性は劣る。地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

住環境の熟成した高台の大規模分譲住宅地域である。交通利便性が劣ることから人口減少が続いている。地価も下落傾向であり、当分現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は大規模分譲地内である。共同住宅等も散見されるが、自用目的の取引が中心である。比準価格は信頼できる多数の取引事例により求めたもので実証性が高いが、収益価格は低水準である。このため、実証的な比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。