神奈川県横須賀市林５丁目６７３番１８(津久井浜駅・三浦海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
83,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市林５丁目６７３番１８(神奈川県横須賀市林５−２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市林５丁目６７３番１８ |
| 住居表示 | 林５−２−２６ |
| 価格 | 83,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 衣笠、6,200m |
| 地積 | 160㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等の中にある小規模分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
星野與四峰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 星野與四峰 |
|---|---|
| 価格 | 81,000円/㎡ |
| 個別的要因 | H26年に所有者が変わり、新築戸建が建築された。外に個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅はバスでJR衣笠駅、交通利便性が劣り、地元の産業も乏しく、人口の減少傾向が続いており、地価は依然下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市西部、JR横須賀線衣笠駅、京急久里浜線三崎口駅最寄りバス圏の住宅地域の圏域である。需要者は三浦半島居住の一次取得者、二次取得者である。最寄駅に遠く、生活利便性に劣る。海には近いがリゾート性が乏しい。横須賀市西部は近年一貫して人口が減少しており、需要は減少傾向にある。中心となる価格帯は土地は150㎡で1，300万円、新築戸建は2，200万円である。 |
| 一般的要因 | インバウンド需要や相続税対策等により都心の地価の上昇が続いたが、地方の景気や地価はその構造的要因により回復を実感できないのが現実である。 |
福田哲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田哲 |
|---|---|
| 価格 | 83,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 条件の良否による選好性の二極分化が進む中で、横須賀市西部における需要減退傾向は強まっており、地価の下落幅は拡大傾向を示している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市西部のバス便となる住宅地域一帯であり、中でも特に代替競争関係が強く認められるのは国道134号線を主たる生活道路としてその背後に広がる既成住宅地域である。需要者の中心は市内及び隣接市町に居住する1，2次取得者層である。交通接近条件の良否による選好性の二極分化傾向が強まる中で地域の住宅需要はさらに減退しており、地価の下落が止まらない状況にある。新築建売では2千万円台前半程度まで下がってきている。 |
| 一般的要因 | 市内人口は県全体の人口が微増傾向にある中でも減少傾向に歯止めはかからない。前年比で社会減は縮小したが自然減の増加から減少幅は拡大した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2153925 北緯 139度63592 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
津久井浜駅(地価相場 116,000円/㎡)三浦海岸駅(地価相場 116,000円/㎡)京急長沢駅(地価相場 116,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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